[摘要] 楼市调控以来，商品住宅开始转冷。不仅是开发商，连中小投资者都把目光转向不限购限贷的商业，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者，形势一片大好。
楼市调控以来，商品住宅开始转冷。不仅是开发商，连中小投资者都把目光转向不限购限贷的商业，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者，形势一片的大好。
与住宅投资相比，商铺投资无疑是个更有技术含量的活。俗话说“一铺富三代”，商铺投资若是成功，会远远高过住宅和写字楼。不过若是一开始只是奔着美好的前景而去，却没有做好充分的准备，或许你会买来一个沉痛的教训，变成“一铺套三代”。
600万在买铺
6年来利润屈指可数
朱刚早年做实业起家，身家丰厚之后就开始投资商铺。2004年，“北有中关村，南有珠江路”的口号响彻全城。“当时珠江路所有电脑城的生意都很火爆，我想投资在这肯定不会亏。”
朱刚花650万买下了一楼一间108m2的商铺，贷款250万，10年还清，一个月的按揭在27000元左右。“按照当时的市场形势，我这个面积的铺子一年的租金在30万，要是每年都涨的话肯定是划算的。”
谁知，等到2005年商城交付，珠江路的租赁情况已经发生了变化，由于同类商铺突然间暴增，许多卖场都招不满人。“现在这样的铺子太多了，商城的生意也不如从前。前两年都很难租，最后以25万一年的价格出租，交按揭都不够。直到2010年才涨到32万一年，刚刚够交房租。”
朱刚认为每年租36万才有点利润。“6年多来这里600多万为我产生的价值太少了。”
商业地产资深专家朱逸点评：
可以看出，朱刚当初买商铺时考虑不够充分，应对后期市场需求也同样不够充分。需要明确的是地段确实是商铺投资的关键核心因素，但不是因素;相关的核心因素还应该包括总体规划、商业定位、内外部交通、商铺面积等等，不能简单用租金和售价倒推，应该考虑市场平均租金、加上贷款利息在内等的购买成本和投入的资金比例，综合测算出自己可以承受的回报。如果是分割出售的商铺，要考虑后续管理单位的整体经营和管理能力，关注市场同类商铺产品与去化周期。
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