[摘要] 楼市调控以来，商品住宅开始转冷。不仅是开发商，连中小投资者都把目光转向不限购限贷的商业，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者，形势一片大好。
楼市调控以来，商品住宅开始转冷。不仅是开发商，连中小投资者都把目光转向不限购限贷的商业，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者，形势一片的大好。
与住宅投资相比，商铺投资无疑是个更有技术含量的活。俗话说“一铺富三代”，商铺投资若是成功，会远远高过住宅和写字楼。不过若是一开始只是奔着美好的前景而去，却没有做好充分的准备，或许你会买来一个沉痛的教训，变成“一铺套三代”。
600万在买铺
6年来利润屈指可数
朱刚早年做实业起家，身家丰厚之后就开始投资商铺。2004年，“北有中关村，南有珠江路”的口号响彻全城。“当时珠江路所有电脑城的生意都很火爆，我想投资在这肯定不会亏。”
朱刚花650万买下了一楼一间108m2的商铺，贷款250万，10年还清，一个月的按揭在27000元左右。“按照当时的市场形势，我这个面积的铺子一年的租金在30万，要是每年都涨的话肯定是划算的。”
谁知，等到2005年商城交付，珠江路的租赁情况已经发生了变化，由于同类商铺突然间暴增，许多卖场都招不满人。“现在这样的铺子太多了，商城的生意也不如从前。前两年都很难租，最后以25万一年的价格出租，交按揭都不够。直到2010年才涨到32万一年，刚刚够交房租。”
朱刚认为每年租36万才有点利润。“6年多来这里600多万为我产生的价值太少了。”
商业地产资深专家朱逸点评：
可以看出，朱刚当初买商铺时考虑不够充分，应对后期市场需求也同样不够充分。需要明确的是地段确实是商铺投资的关键核心因素，但不是因素;相关的核心因素还应该包括总体规划、商业定位、内外部交通、商铺面积等等，不能简单用租金和售价倒推，应该考虑市场平均租金、加上贷款利息在内等的购买成本和投入的资金比例，综合测算出自己可以承受的回报。如果是分割出售的商铺，要考虑后续管理单位的整体经营和管理能力，关注市场同类商铺产品与去化周期。
商铺的高额转手费
让他白忙一场
金辉近年来购买、转手了多套住宅，赚了不少钱。尝到投资房产的甜头之后，金辉觉得此路可以快速致富，恰逢河西一家大型商业体卖商铺，金辉毫不犹豫砸下360万现金买进一套164m2的临街商铺。然而正当金辉拿到商铺招租时，公司遭遇突变急需大笔资金周转，金辉只得将刚到手的商铺转手。
原本金辉打算以390万的净得价转让，但是买方一算这个高额的税费，都纷纷打了退堂鼓。无奈之下，急等用钱的金辉最后只能以各自承担税费的方式出售，也就是金辉承担了全额3%的契税、差额5.55%的营业税、差额20%的个税以及全额万分之五的印花税、增值额30%-60%的土地增值税。
“之前只是粗略了解要交很多税，真正一算还是吓了一跳。”这套商铺出手，金辉基本没有赚什么钱，白辛苦一场。
友邦置业区域经理赵岩点评：
商铺投资本身具有周期性，需要长期持有才能获得更大回报，正所谓“放长线钓大鱼”。除了在成熟商业圈以外，商铺的价值一般要在3年到5年之后才能显现，投资商铺必须看得长远，“一铺养三代”，商铺的价值回报是长期持有后的资产增值和。短期内转让不但增值空间不大，高额税费让最后也缩水不少。
不管物价涨多高
1800元的月租拿10年
在外企上班的张跃红收入颇丰。2005年她到奥体来办事，刚好有一楼盘的商铺在做宣传。“开发商承诺10年，率是8%，这个回报对于新城区的商铺而言不低，10年时间培育一个区域的商业也够了。”张跃红买下3楼一个21平方米的商铺，总价28万。
2007年交付之后，她每月都能按时收到税后1800元的租金。“刚开始还觉得挺划算的，但是最近物价涨得这么快，租金也不见涨，而且要持续10年不变，现在算算真不划算。”而且张跃红关注了一下，她要是现在转手，只能卖到37万左右，“这个28万我要是当年投资住宅不知道翻几番了。”
南京万达广场投资有限公司副总经理陈睿点评：
带租约的商铺销售其实是开发商的一种销售技巧，事实上，开发商只是将租金的负担转嫁到房价上。而且商铺的租金是以首次购房款为基数来计算的，所以，接手带租约的二手商铺成本大增，却没有增加。购买带租约的商铺是有风险的，投资者要慎入。
指望买铺养老
结果“鸡飞蛋打”
2008年，临退休的王诚一心想买个商铺养老，万万想不到，“会下金蛋的母鸡”最后竟然变成“烫手山芋”。
王诚在江宁某菜市场附近买了一处门面，希望依托这里固定的客流量赚大钱。一开始还不错，每个月1500元的租金让他品尝到了投资甜头。没想到一年之后，由于政府规划有变，菜场更换了地方，周边的商铺遭遇“寒流”，全部被租客们退租，挂牌出售更无人问津。王诚只好将门面改租当仓库用，一个月仅200元的仓储费让他叫苦不迭。
南京豪斯投资顾问有限公司副总经理丁峰点评：
投资商铺选择人气旺、地段好的想法是对的。但是除此之外还要考察周边的市政规划，对商铺的未来有个长远而清晰的了解。此外在购买商铺时，要尽量选择有信誉保障的品牌开发商，其周边的规划相对比较的稳定。
（来源：经济参考报）住建部政策研究中心副主任王珏林日前在“国金证券2011中期策略会”上表示，房地产的市场还有限购的空间，若二、三线城市房价继续上涨，未来限购可能覆盖。
王珏林 表示，今年的房地产市场将形成观望、转暖、稳定三个阶段，前期一直处于观望期，年中以后有转暖迹象，但从全年来看保持稳定问题不大。目前来看，限购、房地产税和加息三项措施对房地产市场的影响较大，但依然很难降低房价。
王珏林分析道，从限购来看，尽管很多大的城市已采取限购措施，市场本身供求的紧张关系略微放缓，但是求大于供的局面仍然没有解决，从而导致房价依然处于高位；房地产税方面，上海和重庆已开始试点，但抑制投资性购房的效果微乎其微，所以房地产税要逐步扩大，由浅如深，将来调整资源和分配很重要的一个方面就是通过税收来解决；相对而言，加息是对房地产市场影响的，其不仅增加了消费者的还贷压力，还加大了开发企业资金成本。
“现阶段只要政策稍一放松，房地产市场非反弹不可，因此政策应当保持连续性、稳定性甚至长期性。”王珏林说，“现阶段还没压下去，就考虑何时放松那危机就太大了。”
在其看来，现在部分二三线城市没有限购，不少投资者向二三线城市转移，推高了这些城市的房价。“若这种态势延续下去，房价继续增长的话，限购范围肯定扩大，甚至可能是覆盖。”
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