[摘要] 楼市调控，让不少房产投资者把目光转向商业地产。这两年，随着市区、柯桥一些大型商业地产的投入销售，不少投资者更是看好购买商铺，而开发商也抓住“时机”，各种招商方式层出不穷。其中，先买下使用权再返租的模式，在市场上开始重新抬头。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中却暗藏很大的风险。
楼市调控，让不少房产投资者把目光转向商业地产。这两年，随着市区、柯桥一些大型商业地产的投入销售，不少投资者更是看好购买商铺，而开发商也抓住“时机”，各种招商方式层出不穷。其中，先买下使用权再返租的模式，在市场上开始重新抬头。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中却暗藏很大的风险。
年返租租金只抵过银行贷款利息 投资商感叹率低于预期
何谓售后返租？就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
洪先生前年在柯桥投资购置了一处的商铺。当初吸引洪先生购买该商铺，正是看中该商铺“售后返租”模式，让他觉得不用费神便有利可图。
开发商承诺，投资者将商铺返租6年，返租租金不仅可以抵充一部分首付款，返租期内每年还能坐收一部分租金。今年年初，该商业地产竣工交付，洪先生和开发商的返租协议正式生效，开发商将年约1万元的返租金付给洪先生。
“这点返租租金，只能值过银行的贷款利息。”洪先生感觉率比自己预期的要低，有点后悔当初的投资选择。
售后返租营销模式的 风险案例也有不少
“返租的方式其实很早前就出现了。”业内人士认为，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上。
不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。
但是，这种形式其实说穿了更像发行企业的信用债券，一旦开发商不顾信用，投资者也往往只能接受“亏本”现实。广州一处商业地产项目，曾以“买铺返租5年、小业主每年可坐金12%”的高额返租的方式实现了7亿多港元销售，6楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
“一铺养三代”让很多人投资商铺 售后返租模式真能旱涝保收吗？
俗话说“一铺养三代”，一直以来选择商铺都是不少人的投资渠道之一，尤其在目前严厉的楼市调控背景下，不少人转而把钱投向商铺。但是，打着“高额返租”噱头的商业地产，真能让投资客轻松地旱涝保收吗？
有关人士认为，售后返租的稳回报，同样隐藏着高风险。首先是开发商经营不善而导致租金断裂的风险。“高额返租”一般是由投资客先支付大部分商铺的购买款，再由发展商从收取的款项中，每月或每年提取一定比例的金额作为租金返还，对投资客而言，表面上就算铺位不能顺利出租，也有较稳定甚至逐年提高的租金。但如果铺位一直处于闲置状态，开发商获取的利润便会逐月减少，其向投资者支付的租金也可能会随时中断。
另外，高透支空间。高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大，目前一些项目的返租回报高达20%，远远超出了市场的租金承受力，投资者很可能血本无归。
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