[摘要] 近日，龙湖、雅居乐、中信泰富等多家全国知名地产公司相继发布上半年业绩。从中报可以看出，多家地产商的期内销售额都比去年同期有不同程度的增加。
龙湖 1/4的销售额来自综合体项目
很多商业地产项目对开发商的业绩贡献，往往要等到项目建成后的四到五年，但龙湖地产（00960,HK)却是个例外。今年上半年，龙湖的业绩有四分之一来自商业地产项目——时代天街。由于商业地产的出色表现，在今年上半年新推销售房源总量只占全年40%的情况下，龙湖依然实现了全年目标的接近45%。
来自中房信集团的观点是，龙湖大量满足刚性需求和改善性需求的产品为集团上半年的业绩立下了汗马功劳。而下半年，刚性需求和改善性需求依然会是市场的销售主力，龙湖下半年完成全年的销售目标应该不会有太大问题。
据接近龙湖的一位知情人士透露，上半年热销给龙湖带来的利好是财务上的数据。龙湖地产将公布的半年报，会体现更多的现金流和更低的负债率。
天街占销售收入总额1/4
接近龙湖地产的分析人士认为，上半年龙湖之所以能在供应不多的情况下完成全年目标近45%，是因为了坚持深化“产品聚焦”、“加大区域纵深”的战略。
根据龙湖此前公布的销售数据显示，龙湖的商业地产类项目时代天街给龙湖带来了大量的业绩贡献。根据龙湖方面的统计，北京、重庆和成都的5个“天街系”项目销售合计占全集团销售的四分之一。
北京的龙湖·时代天街自去年11月入市以来，主推85~168平方米的刚需及改善型产品，9次开盘均当日售罄，共计销售逾1300套,录得合同销售金额18.0亿元，销售金额及套数双双位列所在区域同期排行榜名。
成都龙湖·北城天街亦取得不俗市场表现，上半年签约金额近9亿元，成交套数超过1300套；重庆龙湖·时代天街实现合同销售金额超过10亿元。
专家说，城市综合体通常拿地成本比较低，开发的住宅产品会更具竞争力。他认为，低地价带来的成本优势是龙湖天街系列上半年热销的主要原因。
低地价的优势不容易被模仿。目前，城市综合体的开发越来越热，开发商对项目用地的需求量猛增，使得综合体项目不再像过去那样享有地价优势。因此，龙湖上半年的热销产品很难被竞争对手大面积复制。
满足刚需产品需求
事实上，成本优势只是龙湖天街系列上半年取得热销的一个表面原因，根本因素是因为上述产品和当时的市场需求相吻合。
克而瑞研究中心总经理陈啸天说，上半年的购房需求主要有两类，一类是刚性需求，一类是改善性需求。龙湖目前的产品基本覆盖上述两大需求。而且，这一因素在下半年依然会存在。根据龙湖此前公布的数据，龙湖上半年推出的产品中，有50%是满足刚性需求和改善性需求的产品。
专家也告诉记者，相比其他的房地产公司，龙湖的产品系列既有满足刚性需求的产品，也有高端住宅，还有旅游地产。丰富的产品系列，使龙湖在地产冬天和地产牛市都更容易取得好的业绩。
事实上，对于这一系列的需求，龙湖做了很多的研究。在重庆，龙湖为刚刚毕业的大学生开发了首付只需要3万多元的30平方米“迷你住宅”；在烟台，龙湖的葡提海湾项目推出面积只有70多平方米的叠院别墅，开盘当天就卖出了九成。
业内人士说，这些产品未必会在未来成为市场的主流，但在目前的市场，这些产品却因为供应稀缺而受到了市场的追捧。
稳健的产品策略
薛建雄说，龙湖所有的开发项目，几乎都会同时安排高层住宅和低密度的别墅类产品，前者保证公司足够的现金流，后者能为企业的利润作出贡献。
他认为，产品开发的上述特点，会让龙湖在今年三四季度受益，因为随着市场的逐步回暖，高端住宅的销售量会回升，虽然无法和2009年、2010年相比，但比去年底要好很多。
上述分析得到了国泰君安国际研究部门的认可。后者认为，随着下半年龙湖销售产品结构的调整，预期销售均价会有所提升，公司的利润水平将有所改善。
上述产品策略还让龙湖在财务上受益。根据各家投行的调研，龙湖的负债率目前是房地产行业中的几家企业之一。
【龙湖地产】
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