[摘要] 4月18日，广东省增城市国土资源和房屋管理局的网站悄然挂出两则“商品住房预售申报价格”的公告，家骏豪苑和学府雅苑也成为了全国首批限价楼盘。公告显示，这两个项目申报的价格都不能超过其去年网签均价或者增城去年全市均价的5％，开发商承诺申报价格在3个月不得调整，只能降不能升。
4月18日，广东省增城市国土资源和房屋管理局的网站悄然挂出两则“商品住房预售申报价格”的公告，家骏豪苑和学府雅苑也成为首批限价楼盘。公告显示，这两个项目申报的价格都不能超过其去年网签均价或者增城去年全市均价的5％，开发商承诺申报价格在3个月不得调整，只能降不能升。
这源于4月上旬增城市国土房管局一个口头限价措施。据悉，按照增城市国土房管局对区域内开发商传达的政策，对在3月11日前取得预售证的楼盘不进行限制；对已在3月11日~3月31日间领取预售证的楼盘，4月1日后尚未签约的单位要进行限价，已签约的则不限价；而4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价。在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格。对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价7033元/平方米作为参考底价，上浮5%的话就是7385元/平方米。
此前，受广州限购利好影响，增城楼价从去年10月开始不断攀升，今年季度的涨幅已经超过了20%。为了确保涨幅10%的年度价格控制目标能实现，增城市开先河，把限价指标分派到单盘。近期更是召集开发商进行口头通报，把第二季度的楼价涨幅限定在5%。
对此，经纬行研究中心高级主任许婉婷认为，一刀切的单盘限价方式是为了完成政治任务而采取的强制性手段。“对增城这个小区域而言，不存在价格差异片区的相互制衡，区域内的保障性住房也不多，对拉低整个区域的房价贡献并不大，要完成房价控制目标困难重重”。
值得注意的是，此政策虽然表面上给予各楼盘5%的涨价空间，但实际核算起来，大部分楼盘只能降价才能符合规定。个别楼盘降幅需达近7成，售价还不及土地成本。
限涨5%
增城嘉骏豪苑项目的预售申报价格明细表显示，该盘申报的为二期10-12栋的449套新房，均价为6981元/平方米。开发商还列出多达6项的定价说明，包括：每层层差为30元/平方米/层，即同一梯口底层单位比高层单位销售单价低30元/平方米；户型差为50元~100元/平方米，小面积户型单位比大面积户型单位单价要高；因为6层单位以上不再受工厂宿舍的景观遮挡，所以由7层单位层差开始增加到80元/平方米，11~19层加100元/平方米。
学府雅苑的申报价格更低，均价仅为6505元/平方米。据了解，该盘一期一组团于去年10月开盘，目前申报是一期二组团的3、4两栋，申报价格与一组团相差不多。该盘开发商表示将按照价格申报严格执行，并承诺3、4栋价格只降不升。
实际上，上述两盘的开发商都在申报公告中承诺，在3个月内，“将按此价格（可低于）对外公开销售”。
事实上，增城出台限价措施的最直接原因是季度增城房价超过20%的上涨幅度。据了解，季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，远超当地涨幅10%的年度价格控制目标。
备感压力的增城市政府只能把指标分散到区域内的各个楼盘。“只有每个楼盘价格涨幅得到控制，全市年度价格控制目标才能实现。”增城市国土房管局有关负责人表示。
但该政策实施以后，增城很多楼盘定价为符合规定，必须选择降价。
以增城的标志性大盘碧桂园凤凰城为例，该盘去年的成交均价是8138元/平方米，但今年一季度的网签均价已经涨到11723元/平方米，涨幅达44%。另一个大盘新塘新世界去年均价为7305元/平方米，今年一季度高达9257元/平方米，涨幅也达到26.7%。这就意味着，如果这两个项目在4月1日后领取预售证的话，凤凰城的限价为8545元/平方米，比季度下跌27%。新塘新世界也必须降价17%才符合限价指标。
限价百态
4月17日上午，在增城限价消息公开发布的个周末，记者来到碧桂园凤凰城。偌大的售楼部虽然人气不旺，但也有几组客人在观看沙盘或向售楼员询问销售信息。
“我们最近推出新优惠，上一期的尾货有8.5折，以前最优惠也才9折。”一位售楼小姐热情地介绍。据了解，目前该盘在售的洋房产品售价大概在9000元~12000元/平方米，“五一”期间将推出一批新货，“但价格不会降，也不会怎么涨，毕竟现在有政策”。
对于增城刚出台的限价措施，她表示“上有政策，下有对策”。例如，开发商可以推毛坯产品，价格自然上不去。实际上，目前也还看不出来限价措施对销售的影响，“我们昨天还卖了10多套呢”。
但事实上，增城此次的限价政策已在市场激起较大波澜，尤其对于新近入市的新别墅项目。如果严格执行该政策，其售价将被腰斩。例如，今年刚开盘的保利东江首府，目前签约均价为2.2万元/平方米，要符合限价目标就必须降价66%。但该项目仅地价成本就已超过7000元/平方米，接近7385元/平方米的限价指标。
“这将直接降低增城别墅市场的供应量。预计除部分2011年前开盘的纯别墅盘会继续推出别墅外，其他别墅项目都会选择延后开盘。”许婉婷表示，在普通住宅方面，老盘新开的项目大多将会改为毛坯房出售，或是将装修包装成套餐额外售卖；而部分资金压力不大的发展商会推迟产品的入市，等待限价放开后再推出市场。
“虽然此举短期内或许能够抑制住整体房价的上涨，但一刀切的行政干预对市场的健康发展却非常不利。”许婉婷说。
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