[摘要] 近期几家“一线房企”在上海掀起一股降价潮后，北京、深圳也有多个大盘开始降价促销。房企“降价潮”在大型房企引领下，大有蔓延之势。但令人思考和出人意料的是，年末率先“顶不住”的，而不是中小型房企开发商，而是大型上市房企。为什么是大房企在引领楼市降价潮?
大房企引领楼市降价潮
近期几家“一线房企”在上海掀起一股降价潮后，北京、深圳也有多个大盘开始降价促销。房企“降价潮”在大型房企引领下，大有蔓延之势。但令人思考和出人意料的是，年末率先“顶不住”的，而不是中小型房企开发商，而是大型上市房企。为什么是大房企在引领楼市降价潮?
分析人士指出：大型房企一般为上市企业。目前144家上市房企中，平均资产负债率达72%。2011年资金成本不断上升，临近年末，回笼资金对上市房企十分重要。实现销售业绩增长，房企做好年度财务报表则是另一个需要。因此大房企引领楼市降价潮，是完全正常。
在一线房企引领降价大潮之后，二线房企立刻接棒，且降价幅度有过之而无不及。记者发现，目前降价动力的二线房企，无一例外都是去年乃至今年还在大举拿地、积极扩张的房企，到期必须支付土地出让金以及高昂的融资成本。
倒是眼下中小发展商有点郁闷。大房企“降价潮”了，自己降不降?不降价，卖不出去。降价了，而利润空间降低，更加难过楼市寒冬，扩张型房企年关难过。
但采取“跟随型”策略，也不是个好办法。大房企降价潮，小房企则永远都是“斗不过”。
库存压力骤增
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的金九银十两个月内，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%;今年前10月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，也是同比去年分别下调了17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产(微博)分析，10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%，比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套)，创造2009年6月以来的点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。此外，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
房价降多少才合理?
房价将继续下跌已得到多数人的认同。但房价将会下降多少?房价将多少才合理。而更多的开发商人士认为，楼价下跌已是大势所趋，不过未来一线城市降价幅度应该会在20%左右。
中原地产华北区域董事总经理李文杰(微博博客)认为，房价可能会在明年年中回到2009年的平均价格水平，而下降的幅度估计会在两成左右。同时也不乏一些激进人士认为，房价应该降的更多。
社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(微博博客)说，一线城市楼价已经出现拐点，房价应该降一半。曹建海认为，要让百姓买得起房，房价回归价值本身。这应该是政府放松调控政策的条件。但从目前来看，实现这一目标还须让北京的房价降一半，但即使是降价一半，也很多人还是买不起。
但华夏时报援引一知名开发企业负责人的观点称，降价20%应该是政府此轮楼市调控的一个大致目标，过高的跌幅将会损害中国经济的发展，降价超过40%政府预计就是会出手救市。
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