[摘要] 美籍华人杨小姐与开发商上海某房产开发商签订两份《商品房订购协议书》，由杨小姐出资752.69万元的首付款，以总价1322.25万元购买开发商建造的“静安艺阁”两个楼面的商品房A至N室，暂测建筑面积为1230平方米。
美籍华人杨小姐与开发商上海某房产开发商签订两份《商品房订购协议书》，由杨小姐出资752.69万元的首付款，以总价1322.25万元购买开发商建造的“静安艺阁”两个楼面的商品房A至N室，暂测建筑面积为1230平方米。事后，因双方迟迟未再签署商品房预售合同，她向法院起诉要求将所购上述房屋过户、交付其弟弟、妹妹，剔除已付房款后差额由杨路、杨芒在房屋交付时一次性付清。日前，静安法院对杨小姐起诉该两起案件均作出了不予支持的判决。
购房者:商品房已可交付过户
杨小姐与涉案房产开发商是2003年8月12日和11月24日两次签订《商品房订购协议书》的，开发商承诺杨小姐可以转名，出售其订购的房屋，并配合杨小姐与其转让之客户签订预售合同。协议订立后，杨小姐按约支付了两笔首付款，共计752.69万元，收款收据记载为购房预收款，标识17层、18层A至N室。2008年6月初，该诉争房屋办理了产权登记，登记地址为康定路1018号，竣工日期为2007年。
2010年11月中旬，杨小姐诉至法院称，与开发商签署商品房订购协议书后，已经按开发商要求支付了两层所购房屋总价60%和53%的预付款，但该开发商却一直以尚未办出预售许可证为由进行欺骗，尽管双方尚未签署商品房预售合同，但现该商品房已办理了产权证书，已具备了直接办理产权过户和交付使用的条件，请求法院判令将“静安艺阁”标识为17层、18层（实际15层、16层）整层房屋办理过户至自己弟弟、妹妹名下，由业主补足差额房款部分。
开发商:因购房者炒房无法履约
法庭上，该房产开发商辩称，杨小姐诉请签订涉案房屋的上海市商品房出售合同无法律依据。双方曾签订的《商品房订购协议书》中约定杨小姐可以变更购房人姓名，这本身就是属于炒房行为。现该协议书的相关内容，因房地产调控政策出台已无法继续履行。为此，开发商欲对该《商品房订购协议书》事宜进行补救，但杨小姐却一直未与开发商沟通，开发商只得在2006年10月30日解除了双方的协议。
法院认为，杨小姐与房产开发商签署的两份涉案《商品房订购协议书》，是以签订商品房预售合同为目的的，形式上并不具备商品房买卖合同的主要内容，故该协议书属于预约合同，与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。现杨小姐要求开发商将诉争房屋权利交付给其弟弟、妹妹，其实质是要求开发商履行预约合同的义务，再与杨小姐转让的客户签订本约。从本案的情况看，该协议书仅是杨小姐与开发商订立本约的意向，对于本约大部分内容仍需通过诚信谈判才能达成，双方之间仅承担继续谈判直到达成本约的义务。既然涉案双方未能就诉争房屋签订商品房买卖合同，那么杨小姐要求开发商按协议书约定，将房屋过户、交付给其弟弟、妹妹名下的诉求，法院无法予以支持，遂判决杨小姐败诉。
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