[摘要] 上周，国务院常务会议强调坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松的同时，部署了继续加强房地产市场调控的五项工作。其中，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，成为楼市调控再度加码的信号。
专家点评
二三线城市限购
断了楼市的退路
中华房商合作联合会执行主席 贾卧龙
国务院欲对二、三线城市进行限购，这将房地产市场想搭乘中小城市城镇化东风和政策优惠的幻想彻底地打碎：碾碎了楼市对猛涨销售业绩的预想，限制了大批的客户资源，同时，销售的低迷也会带来一系列的“蝴蝶效应”。房地产市场流动性资金的缺位，房价的不理想以及竞争压力的增加……楼市在二、三线城市最后的期望也将烟消云散。
一线城市的房地产市场被限购政策“刹车”，“逼退”到二三线城市求生存的房地产市场如今又要面临“限购”，这无疑切断了楼市的“退路”，楼市处在进退两难的境地，它将要面对的是一个茫茫的未来。
影响
房企遭遇“釜底抽薪”
被限购令“逼”出一线城市的开发商没有想到，正在二、三线城市如火如荼的大举开发房地产之时，二、三线城市的“限购令”也如期而至，靠二、三线城市支撑今年业绩的期望或将化为泡影。
从企业的半年报上可以看出，上半年，开发商的日子并没有想象的难过，其中，二、三线城市对销售额的贡献不容小觑。数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑，这一数据甚至超过了2009年全年销售额。此外，中海外、恒大、保利、绿地、万达、碧桂园等企业都成绩不俗。
而这些企业之所以在调控之下依然突飞猛进的一个重要因素就是布局，不少项目位于二、三线甚至四线城市。恒大地产就是典型，日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局直接促使恒大业绩卓著。
但是，新限购令的出台无疑是“釜底抽薪”，企图依靠房价大幅上涨来支撑销售额成为奢望，此举也将使得开发商本已紧张的资金链雪上加霜。
事实上，开发商的大举介入使得二、三线城市的房地产开发濒临险境，排除掉投资和投机者，当地的购买力不足以消化过剩的房地产市场，同时也难以支撑飙升的房价。如果政府不在此时出手，那么一线城市的今天就是二、三线城市的明天。
地方政府负债堪忧
值得一提的是，随着新一轮限购的到来，日子不好过的绝不仅仅是房企和投资投机者，更头疼的或许是地方政府。
数据显示，目前地方融资平台债务已超10万亿，在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。据审计署数据称，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。背负着沉重的债务负担，同时失去土地财政的支撑，地方政府的资金链令人担忧。
举措
部分二三线区域加速出货
不少二、三线城市近日新盘入市速度明显加快。来自中原地产统计显示，在8月份河北省环首都经济圈的二、三线城市有超过15个项目预期入市，这一数据远超过之前平均每个月8-10个的数量一倍左右，供应将明显上涨。
对此，胡景晖呼吁，在针对二、三线城市的限购政策尚未出台的这段政策真空期，末班车效应有可能引起部分二、三线城市的抢购热潮，房价有被再次拉高的可能性，预计针对新一批限购城市的限购措施最快将在7月底、8月初实施。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，从已执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，其他很多城市执行的力度并不大。而且大部分城市房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，上涨的余地依然很大。
投资投机者转战其他领域
受限购政策的影响，嗅觉灵敏的投资投机者早已转战二、三线城市，成为推高当地房价的一个重要力量。然而，随着新一轮限购的到来，所谓的“炒房团”又该何去何从？
日前，就新一轮的限购政策，浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊表示，他们中已有不少人将投资从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做商业地产，目前的主要精力是做商业地产和工业地产。
之所以选择工业地产，陈俊认为，与二、三线城市地方政府合作开发工业开发区等项目是长线投资，一方面可以避开住宅市场的政策风险，另一方面是我们与地方政府双赢的模式。只有工业发展，当地的商业才能发展，住宅市场才会发展起来。显然，投资者对房地产抱有厚望。
一线房价下调压力增加
深化二、三线城市的限购，对普遍在拓展二、三线城市业务的房企而言，无疑是个噩耗。
经过几年的调整，恒大、碧桂园、万科、龙湖、绿地等上市房企的拓展重点都放在了二、三线城市，当一线城市受到严厉限购后，二、三线城市贡献率在这些企业业绩中直线上升，大大缓解了它们在一线城市受限的压力。但现在市场环境再度发生变化，其在一线城市项目的降价压力无形中将更加显著。
二三线受阻或反噬一线利润
据北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》推出的2010年地产上市公司综合实力排行榜显示，2010年，一线城市新房销售额在销售额中的占比从上年的26%下降到17%，二线城市占比维持39%不变，三线城市占比从上年的35%提升至44%，结构的变化推动了三线城市地产企业的快速崛起。
从万科、恒大、绿地、龙湖等上市房企业绩贡献率中看出，近3年，二、三线城市业绩占比在显著提升。据恒大地产总裁夏海钧介绍，在恒大上半年合约销售423.2亿元中，二线城市销售金额270.1亿元，占比63.8%。
某上市公司负责人曾告诉记者，他们的发展战略是一线城市求利润，二、三线城市求规模。但现在，二三线城市规模受限的同时，势必影响到一线城市的利润。
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