[摘要] 4月21日，央行再次上调存款准备金率。从去年11月开始共上调存款准备金率7次，10月份至今，共加息4次，每隔2个月加息一次。“链家地产”首席分析师张月认为，由于通胀压力增加，当前信贷政策调整频繁。信贷政策调整对于房地产市场的影响主要有以下两点：
4月21日，央行再次上调存款准备金率。从去年11月开始共上调存款准备金率7次，10月份至今，共加息4次，每隔2个月加息一次。“链家地产”首席分析师张月认为，由于通胀压力增加，当前信贷政策调整频繁。信贷政策调整对于房地产市场影响主要有以下两点：
累次加息，限制大约20%购房者，全年至少抑制3.2万-3.6万套需求
据“链家地产”市场研究部统计分析，由于累次加息后，购房成本上涨明显。以贷款100万，期限20年为例，10月份加息前与现在对比，首套房还款利息共增加了24万，二套房还款利息增加了13万，首套房月均还款增加了千元以上。
而多次上调存贷款准备金率后，银行的信贷额度有限，放贷过程中对个人的收入以及信用等审核要求更加严格。银行审批时间也开始有所放缓。贷款难度增加。由于这些因素的共同作用，使市场中大约20%受影响暂缓购房。一般北京市二手房在正常的市场状态下，成交量为 16万-18万套之间。则信贷政策的影响，将会限制3.2万-3.6万的购房者进入市场。加之其它的调控政策的影响，按照4月份的成交情况，预计5月份成交量将在9000-10000套左右，持续走低的成交量或将带动价格下行。
紧缩信贷政策 或将推动大户型率先降价
据“链家地产”市场研究部统计，10月份加息前，公积金贷款占比大约是18%左右，多次加息后，公积金购房占比不断上涨，目前公积金占比大约是25%左右，上涨了7个百分点。“链家地产”首席分析师张月认为，多次加息之后，公积金相比于商贷的优势更加明显。以贷款80万，期限20年为例，商贷月还款额比公积金贷款多了1000元左右。
刚需人群更加青睐公积金购房。据“链家地产”市场研究部统计，面积小于90㎡的成交中，使用公积金购房的占比约为32%，远高于其他面积档位的占比。主要的原因是这类人群的购房能力有限，对于信贷政策改变更加敏感。
购房面积90㎡-120㎡的购房者仅有16%人群选择公积金购房，低于整体水平9个百分点。主要的原因是：这类购房者一般为改善性购房者，可能不能再使用公积金购买第二套房。而这类人群选择商贷的占比与整体市场相同，可见整体贷款购房占比下降。“链家地产”首席分析师张月认为，由于这类改善性购房者尤其是二套房商贷购房成本会更高，所以可能有部分购房者受到影响，暂缓当前的改善计划，减少对大户型的需求。需求的减少以及大户型总价高的特点，使得其不得不降价销售，预计若降价，大户型将会率先降价。从而推动市场下降。
“链家地产”首席分析师张月认为，多次加息的累计以及存款准备金上调的效应在逐渐显现。或将有更多的购房者受影响退出市场。需求的减少以及多项调控政策的综合作用，房价下行的压力增大。
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