[摘要] 买房还是买房地产股？在过去一年里，这似乎不成其为一个问题：在房价走势堪比股市上最牛医药板块时，房地产股一年跌幅却超过三成，在所有行业中排名倒数第一。
买房还
但在上周五，当通胀压力超乎预期的一季度宏观经济数据公布之后，股指大幅探低，却正是房地产板块在午盘后的坚决走高，拉动大盘收复失地。地产板块当日的涨幅2%，排名居首。
这种“反常”现象说明了什么？南方基金房地产行业首席研究员王霞判断，中短期看，房地产市场将呈现缓慢下行的“软着陆”趋势。“只有当房价拐点出现，房地产板块才有机会。”这也是当前机构投资者一个普遍心理。
楼市未现明显拐点
房地产调控政策的层层加码，尤其是今年1月以来的限购、限贷措施，使各类投资者均高度关注：楼市拐点是否已经如期出现？
上周公布的一季度国民经济主要指标数据显示，房地产市场商品房销售面积同比增长14.9%，销售额增长27.3%。商品房平均售价同比上涨12%，增速与上月持平，主要是办公楼均价快速上涨(同比上涨23.4%)所带。数据描绘的仍然是一幅量价齐升的画面。
从单月数据看，3月楼市销售超预期增长，三四线城市销售旺盛是主因：3月商品房销售面积单月同比增速从上个月的13.8%继续回升至15.8%，这意味着尽管宏观调控和政策严厉，但是在范围内，没有施行限购政策的三四线城市销售依然旺盛，以及二线城市调控政策执行力度弱于预期，使得楼市销售出现超预期增长。
今年1月以来在目前已公布的调控目标的608个城市中，除北京提及新建住房价格稳中有降外，其他城市均未见“降”字，房价预期涨幅在8%－10%左右。
在南方基金于周末举办的“彩虹之旅”2011年巡讲深圳站活动中，地产研究员王霞将当前房地产市场形势归纳为4个特点：普通住宅成交量已普遍下滑；库存压力明显上升；购房资金中银行贷款占比创历史低点；土地市场量价齐跌。
这意味着严厉的调控政策，并没有让房价应声下跌，楼市拐点并没有如期而至。“房地产行业的底部特征包括：土地流拍，大部分地产商资金紧张，中介关店等……”如果以此来判断，王霞认为：“目前楼市还未见底部。”
因此，在4月13日的国务院常务会议上，人们见到的依然是一个措辞强硬结论：目前房地产市场量缩价涨，后续将坚持调控方向不动摇。
股票投资者提前下手
值得思考的是，如此一个“不达调控目标”的楼市现状，为什么反倒令房地产板块趋于活跃？地产股为何“顶风作案”？
“这实际上涉及到对房地产市场预期的判断，”去年的私募常士杉日前在深圳表示：“只有当楼市出现拐点，房价下跌，国家调控政策才能放松，房地产股才有机会。”
一些最为敏锐的市场投资者表示，深圳房地产市场的市场化程度，也是最为敏感的“风向标”。“我们现在就盯着深圳楼市，一旦深圳房价开始跌，马上就可以抄底地产股了。”
也就是在这样的预期下，尽管深圳楼市并没有出现明显的价格拐点，已有急不可待的投资者纷纷潜入，导致地产板块近期持续走强，甚至遇利空而上涨。
地产股估值低企
房地产板块当前的持续走强，究竟是一次短暂的反弹行情，还是成功的提前布局？
王霞认为，从房地产行业的长期趋势看，需求拐点并未出现，土地供应瓶颈还将长期存在。未来一、二线核心城市的供求关系是常态，政策打压也将常态化。
从房地产板块龙头品种的估值看，2007年的估值是40倍，2008年降到了20倍，去年只有15倍。这样的估值下降已经充分体现了政策打压的预期。
未来一旦行政性限购政策略有放松，房价将会出现报复性上扬，从而带来市场预期好转，与估值的同步提升。
中金公司行业分析师白宏炜判断，今年商品房市场难以出现大幅调整，目前市场环境有利于龙头企业市场份额提升，因此看好龙头、建筑＋地产、保障房相关公司及三线城市地产公司。
安信证券研究员徐胜利则提醒投资者其中的风险因素是，二季度流动性趋紧，影响板块行情充分地展开。
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