[摘要] “去年一般都是10％左右的预期收益率，与其他信托产品相比已经算高，但是眼下，很多房地产信托产品预期年化收益率都在15%以上。”由于有这方面的投资经历，市民裘先生在前两天接到了一家信托公司客户经理的电话，推荐一款期限3年、预期年收益最高达17%、200万元起步的房地产投资信托产品。
“去年一般都是10％左右的预期率，与其他信托产品相比已经算高，但是眼下，很多房地产信托产品预期年化率都在15%以上。”由于有这方面的投资经历，市民裘先生在前两天接到了一家信托公司客户经理的电话，推荐一款期限3年、预期年达17%、200万元起步的房地产投资信托产品。与去年相比，预期的高涨，让他有点看不懂。
3月份房地产信托产品量大投资人与开发商共担风险
记者在采访中了解到，客户经理向裘先生推荐的这款房地产投资信托产品，是将资金用于房地产及其相关行业，资金投资方式涉及房地产公司或项目公司抵押/担保贷款、物业收购的周转贷款、房地产公司股票质押融资等，而投资者认购的起点金额不低于人民币200万元，信托期限3年。
这也就意味着，一旦投入资金，投资人便与房地产开发商共担风险。“房地产项目盈利，投资人就能按投入资金比例获得投资，但也有可能开盘时房价下跌，打折扣不说，也有本金都收不回来的可能性。”业内人士表示，房地产信托产品以高率吸引眼球，目的在于解决目前房地产企业的融资难题。
事实上，与其他信托产品相比，房地产信托产品在今年一枝独秀，纷纷以亮眼的预期率吸引眼球。
据统计，3月份，国内信托产品发行数量和融资规模均创出历史新高，39家信托公司共发行129只固定信托产品。从信托资金投向来看，投资于房地产行业的信托产品募集资金量，纳入统计的35只投向房地产行业的信托，环比增长108.42%，占到3月份募集总规模的46.45%。
预期年化率越来越高 房地产企业遭遇融资难题
在房地产信托市场中，预期率较高的产品不仅裘先生碰到的这一只，甚至还有预期率在23%以上的产品推荐。据介绍，这款房地产信托理财产品的预期率达12.5%~23.6%/年（上不封顶），其中包括了基础和浮动，基础为8.5%/年。
而房地产信托产品和其他理财产品相比，整体的率在不断升高。
据业内人士介绍，2010年初，房地产信托产品的年平均率基本在7.5%左右。而今年以来，率均在7%以上，在今年3月份发行数量反转回暖的同时，房地产信托产品的年均率也普遍走高，达到8.98%，其中有3款产品达到了10%的率。
而分析房地产信托产品再度走高的原因，与房地产企业融资困难不无关系。“银行贷款收紧，再加上近期央行连续上调存款准备金率，使房地产企业不得不承受一两成的融资成本，寻求信托投资。”市区一家银行的理财师告诉记者，在去年11月银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》之后，房地产信托产品的月发行量开始萎缩，今年2月份只发行了27只，在市场资金紧张的压力下，房地产信托产品再次火暴起来，3月份仅周就有26只房地产信托新品发行。
多方面入手评估投资风险 选择信托产品还需多些谨慎
据了解，目前在房地产信托产品的推广过程中，不少公司对率讳莫如深，网站上发布的信托计划中也决口不提率。事实上，去年，银监会就曾叫停房地产信托的银信合作模式，包括“平安信托”在内的多家信托公司曾暂停了房地产信托产品。
“目前还有一部分房地产信托采取银信合作模式，就银行方面来说，由于房地产信托的起步门槛大多在数百万元，为了做好风险控制，一般只面向800万元资金以上的私人银行客户推广。”市区一家国有银行的理财经理告诉记者，由于目前市场上理财产品众多，选择余地大，而且房地产信托产品投资起点高，风险大，因而本地私人银行客户对此感兴趣的并不多。
而在一些信托公司那里，也有资金不太充裕的市民进行“团购”，动员身边的亲戚朋友一起购买，以获得10%甚至更高的年化率。“并不提倡，但是这样做的人不在少数，当中很可能涉及道德风险。”
由于房地产目前调控政策的不断出台，以及景气度下降的预期，业内人士建议投资人在挑选房地产信托产品时，应从多方面入手评估投资风险，不要一味地被预期率迷花了眼，而要凭借贷款企业的资质和财务报告，关注相关抵押担保条款是否充足等条件，作为选择信托产品的依据。
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