[摘要] 从去年到今年，房地产行业一大风景就是：随着政府对住宅地产的严厉调控，房企和投资机构纷纷转向商业地产，除大型房企外，中小开发商也跟风转战，甚至非地产主营企业也纷纷进入此列，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。而典型城市沈阳和成都则近乎疯狂。
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从去年到今年，房地产行业一大风景就是：随着政府对住宅地产的严厉调控，房企和投资机构纷纷转向商业地产，除大型房企外，中小开发商也跟风转战，甚至非地产主营企业也纷纷进入此列，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。而典型城市沈阳和成都则近乎疯狂。
据统计，沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。
但是，随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决，今年4月，商业地产咨询机构世邦魏理仕则发布报告称，北京的商业地产空置率将继续下降。
商业地产是否已经变成了“泡沫产业”？对此，业界人士也莫衷一是。9月21日，在北京秋季房展会论坛上，与会人士就此展开了一场激辩。
香江全球家居CBD营销总监虞波认为，商业地产的泡沫并非大量存在，它主要集中于资金实力较弱资金实力较弱却盲目开发商业地产的企业。如果将产业集群和产业链发展起来，那么商业地产还是大有可为的。
商业地产隐忧
商业地产关键是要和城市发展程度相适应。
近十年来近10年来，一二线城市的商业地产项目多是在“还欠账”，但是最近两年，部分城市的商业地产已经出现“超速”发展的苗头。而许多三四线城市，更多地是在“政绩”和资本的双重冲动下，脱离经济社会发展阶段大干快上商业地产，导致烂尾楼、无人问津的商业地产项目大量存在。
值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者，无疑是将巨大的风险转嫁给后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。
北京嘉亿引领商业地产顾问管理机构董事长鄂丽华认为，投资商业地产需要谨慎，不能看到一个项目就投进去，这样风险很大。“有很多开发商打着‘创造地标建筑’的旗号招商引资，其实开发出来的东西不一定是地标。还有很多开发商是‘卖完了就跑’，这样更要注意。不要一股脑扎进去。”鄂丽华建议，可以多关注本地开发商提供的项目，这样后续的管理和服务才能够得到保证。
中指研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前在北京、杭州等城市，商业地产已出现一定泡沫，需要引起重视。“商业地产的利润大，大家一窝蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也许住宅地产市场的今天就是商业地产的明天”。
投资和回报周期长
商业地产并非那么好赚钱。
与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。
虞波在采访中表示，商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。“商业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。商业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。”虞波对记者说。
此前，首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。
用产业链打碎“泡沫”
近几年，商业地产存在大量“泡沫“的说法面对甚嚣尘上的商业地产泡沫论，香江全球家居CBD营销总监。对此，虞波则表达了不同的观点。他认为，商业地产方兴未艾，没有像住宅市场那样受到政策打压，所以不存在大量泡沫。如果说有泡沫，则是存在于那些没有资金没有实力而盲目开发商业地产的企业。
不过，商业地产并非那么好赚钱。
虞波在接受采访时亦坦言，商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。“商业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。商业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。”
“一个商业区或是综合体的形成，不光是招商引资，或是将店铺卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资商业地产，那么很容易就催生泡沫。“”虞波说。
对于这一点，而对于商业地产“泡沫论“，鄂丽华则认为表示赞同，她认为，，在住宅市场不景气的情形下，许多开发商都选择了转战商业地产，这多多少少有些迫不得已。“”在限购等政策的调控高压之下，部分房地产开发企业只能选择主动或被动地进行战略转型，但他们对商业地产到底有多少了解我们不得而知。这也是为什么许多商业地产发展并不理想的原因。我只想说，如果没有好的产业布局，不能形成产业链，那么商业地产投资很难达到繁荣兴旺的态势。”“商业地产高级分析师梁焕磊也指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。“商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。”此前，首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。
二三线商业地产开发热潮超一线城市
沈阳、成都近乎疯狂
从去年到今年，房地产行业一大风景就是：随着政府对住宅地产的严厉调控，房企和投资机构纷纷转向商业地产，除大型房企外，中小开发商也跟风转战，甚至非地产主营企业也纷纷进入此列，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。
但据报道，商业地产的狂欢不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热。沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
此轮商业地产“繁荣”与调控关系密切。众多开发商把商业地产当作避风港，地方政府也在土地收入下降的情况下把商业地产当作了救命稻草，开发商与地方政府可谓一拍即合，但这样揠苗助长式的增长，说到底是与经济基本面和人们的购买力背道而驰的。
在当前宏观经济形势开始放缓、普通老百姓收入增长下滑时，人们会捂紧荷包减少消费，而经济的不景气也会波及到写字楼和酒店生意，与此同时，电子商务的迅猛发展，也在逐步侵蚀传统商业空间。在这种状况下，当前热得发烫的商业地产投资如何能够落地，变成现实的商业繁荣和金钱落袋？开发商如果持有商业自我经营，一方面要面对商业经营人才和经验缺乏的尴尬，另一方面也必然要面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实。开发商固然可以把商业地产当住宅来做，把概念炒起来，把房子卖出去，然后收钱走人，但这种竭泽而渔的方式终归要有人买单。
二三线城市的商业地产大跃对自己的战略进行适度调整，地方政府和金融机构也应对此做好预案，尽力避免商业地产盲目重复建设，防止因部分企业亏损、资金链断裂乃至倒闭而形成的连锁效应，防止其对整个经济发展的影响。
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