[摘要] 自从国务院总理温家宝明确表态房价远未回到“合理价位”后，关于什么样的房价才算“合理”的讨论正在持续升温。3月14日，在全国“两会”闭幕后的新闻发布会上，温家宝明确说，“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松”。
前不久的两会记者会上，温家宝总理表示房价远没有回到合理价位，“总理房价”成新兴热词。根据总理的说法，好事的网友计算出东莞的“总理房价”为5268元/平方米。加上近日首套房利率85折的消息传来，楼市观望又现苗头。目前，东莞不少开发商务实降价，有业内人士认为，“总理房价”心理预期从一线城市蔓延，开发商顺势而为尽早降价出货是明智之选。
现状
东莞楼市风光背后显疲态
新年开春来，东莞楼市成交出现六连升，从年初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。上周，东莞楼市成交开春6周以来首次出现环比下滑。从数来看，仅从998套降到980套，日均140套的记录仍然处于较高水平。但不少业内人士认为，原先积累的刚需消化得差不多了，目前楼市风光的背后，已略显疲态。
据了解，近几周楼市成交回升，主要是由于个盘带动，降价盘、偏远镇区的低价盘。3月10日，中信凯旋公馆7000元/平方米开售，短短一周成交150套，收金1.5亿。位于常平的卓越蔚蓝城邦(论坛)，均价5000元出头销售，还推出首付5万，免月供1年的促销手法，持续三周占领销售前三甲。这些楼盘的大量成交无疑带动了楼市整体成交，但成交量仅回到正常水平，可见不少楼盘成交量还未完全回暖。
“从我们对市场的研究发现，“总理房价”、85折优惠预期存在等现象，导致观望情绪抬头，楼盘来访量降低。”中原地产市场研究中心总监车德锐告诉记者，“剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交2-3套。3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%，楼市观望氛围可见一斑。”
应对
开发商务实降价促开售
3月10日，中信凯旋公馆7000元/平方米起价出售，短短一周成交150套，收金1.5亿。本周，中信森林湖兰溪谷8栋中央楼王定价8000元/平方米起卖，也低于市场的预期。
此前，中信地产有关负责人告诉记者，中信凯旋公馆虽是西平楼王，但周边在售刚需面积段楼盘多，凯旋公馆洋房面积为130至190平方米，面积段偏大，低于周边楼盘价格出售，才能赢得市场。结果证明，以价换量的促销方法才最得人心。
中信在市中心区的豪宅项目中央楼王，森林湖也以出人意料的8000元/平方米起售。记者了解到，去年年底，森林湖洋房曾以7800元/平方米起价出售，但去年销售的是外围的洋房，而此次推出的是中央楼王。据中信内部人士透露中信森林湖兰溪谷全年销售任务18亿，则意味着每月需完成1.5亿销售额，对任何一个项目来说都是压力巨大，中信要完成这样看似不可能的任务，只能牺牲价格以价换量。而中信地产负责人则否定了有资金压力的传闻，该负责人表示，由于该面积段产品目标客群主要为首置首改对价格比较敏感，尽管8栋位于中央园景单位，但开发商在定价的时候必须要考虑现实的市场环境。
于东莞大道与港口大道交界的沿海江湾国际，去年年底以“东莞大道惊现5字头房”在业界出名。今年2月份，该楼盘洋房更是跌破“5”字头，两天便卖出百余套洋房与十余套别墅。该楼盘负责人告诉记者，从2月中下旬开始，洋房4700元至4800元，均价5000元至5500元。开发商本着回笼资金的想法低价出售，确实得到市场的认同。
预测：东莞将迎新一轮降价潮？
车德锐：或迎来第二次降价潮
中原地产市场研究中心总监车德锐认为，目前新的观望潮已经产生，5月份或迎来第二次降价潮，开发商应顺势而为，尽快卖盘，若客户被分流，成本越来越高，最终承受不了会有更大的调整。
经济处于调整期，经济信心差，投资需求不敢动，购买的多是自住消费类的。刚性需求刚刚释放完一波的情况下，需要时间累积。而这时供应量会越来越大，开发商预期不客观的情况下，只能让买房占到上峰，楼市趋势一定是下行的。
“总理房价”致大城市房价大幅度的跳水，开发商只能顺势而为，虽然东莞还没形成那种氛围，但也会受到影响。第二波降价预计是有些大的开发商点火、蔓延，开发商资金链紧张，是大势问题。
姚丽军：5月以后可能会降
瑞峰置业副总经理姚丽军表示，“总理房价”短期内有影响，这段时间有观望苗头，老百姓在看有什么新的政策落地。不过，东莞一直以来所谓的降价都不是很明显，如西平有些楼盘只不过将预期价回调到相对合理价位，四五月份没有降价的理由，更多降价的理由是发展商资金链的问题。目前，二三月份这一波刚性需求释放还是不错，每日平均成交120套至150套，恢复到去年的正常水平。开发商卖了一批，目前资金压力还没有大到足以形成降价。等5月份以后，市场区域平淡可能会降。
杨波：定价合理刚需盘受青睐
博文道营销机构总经理杨波认为，“总理房价”影响不大，一些物有所值楼盘还是有市场。杨波告诉记者，目前该公司代理的镇区刚需盘包括在塘厦、厚街、石碣、茶山的项目，过完年之后都取得较好的成交，百姓对一些性价比高的楼盘还是愿意购买。值得一提的是，新开盘的项目定价都比以前要理性，开发商对利润空间的预期降低了，新楼盘价格趋向合理，走量意愿明显。
楼市在中长期调控下，市民对价格下跌的期望不高，加上现在银根放松，首套房利率松动，价格可以接受的时候还是会出手。对于豪宅客户影响比较大，那些投资类，改善型或消费型的，本身没迫切买房的需求，政策收紧可能会将资金转向其他领域。
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