[摘要] 在百舸争流的地产浪潮中，许多开发商凭借快速开发的理念，翻江过海成长为乘风破浪的巨舰。虽然房地产企业之间存在着成长模式的差异，但是从前的他们都有一个共性，那就是“快”：快速拿地、快速建设、快速销售。
在百舸争流的地产浪潮中，许多开发商凭借快速开发的理念，翻江过海成长为乘风破浪的巨舰。虽然房地产企业之间存在着成长模式的差异，但是从前的他们都有一个共性，那就是“快”：快速拿地、快速建设、快速销售。而2011年的限购政策却让开发商慢下了脚步，从另一个层面来说，房地产市场目前趋紧的情况也为行业提供了一次转型的良机：在机遇与挑战并存的转型时期，胸怀鸿鹄之志的开发商如何在一个复杂的生存环境下，选择一条符合自身发展的道路成为万众瞩目的话题。
多元布局的经营模式
虽然2011年的限购、限贷等政策导致楼市后期比较冷清，但部分大型房企销售业绩仍出现环比上涨。14家已经公布年度销售业绩的大型房地产公司在2011年累计销售金额达到6240亿元，比上一年上涨近两成。其中，12家房企的利润都在上涨，身为龙头的万科交出过千亿的答卷，中海外、恒大和保利紧随其后。
在国内房地产业年初形势骤变的情况下,品牌房企的这份业绩显得弥足珍贵。专家表示，这与大型房企的布局、多元化布局——发展物业、投资物业和商业物业所形成的进退有据的发展模式密切相关。
像万科、保利、恒大这样的房企在二、三线城市的布局逐渐成熟，交易受到影响小。最重要的是，这些品牌房企在一座城市已经形成了“三箭齐发”的经营模式：涵盖别墅、公寓、中端住宅和保障房等住宅以及写字楼、酒店、零售商业在内的全产品线；投资型物业则包括酒店、写字楼和服务式公寓、酒店式公寓等多业态经营；商业物业则拥有购物中心业态、百货业态和超市业态的多地区和多店铺体系。在住宅产品销售下降的时候，投资型物业逆市飘红，商业物业保持一贯的繁荣，这样的多元化布局使房企到最后还是会有不错的业绩。
灵活的销售措施
上一年，很多开发商在经营策略上已出现明显变化。开发商已经改变传统思维，及时调整策略，采取灵活的销售措施来抢占市场份额。在“限购、限贷”的市场背景下，楼市需求以刚需为主导。因此，做好市场细分，以刚需为突破口进行市场推广，调整产品结构，采用灵活的销售战略成为制胜法宝。
“开发商现在重点是跑量，不能死扛，只以价换量来周转资金。”一名房企负责人直言，而一些龙头房企也静则思变。像万科、保利、恒大采用高周转、低利润率的销售模式；而中高端住宅开发为主的房企如绿城、金地、龙湖等也因销售策略不同而分化明显，他们已经做好了调整的准备，放慢脚步，保住现金流。
天津业内不少人士对于“调整销售战略”见解感同身受。在限购、限贷的形势下，把营销方向务实地调向刚需型购房群体，把握住他们的心理需求，推出高性价比住宅产品来赢得市场，成为一些楼盘项目在2012年制胜的关键。还有业内人士指出，房企应当顺应市场需要，改变开发策略，根据项目的不同区域、不同品质定位，在户型上做出适当调整。以适销对路的产品来谋求过冬。
合纵连横的优势互补
如果说经营模式思变是提升“上层建筑”，那产品思变就是要夯实“经济基础”。 在这个冬季，提升房企整合能力同样显得重要，“合纵连横”重新成为房企思变的出路。像保利与融创在本市河西区湘江道的新项目于今年启幕。其次，融创购买绿城在无锡项目的股权，在特殊环境下完成“闪婚”。这些合作方式都一一浮出水面。
业内人士认为，引入合作者联合拿地的行为有利于风险分散，拓展融资的渠道。再者，与有实力的公司联合，借势拿地，然后操盘开发来实现大型房地产企业资金和开发经验的互通，这样可以形成优势互补，也是房企过冬的一条可以选择的路径。
对于品质楼盘来说，产品多元化、差异化可能是今后抓住客户、顺利实现销售的良方。2012年天津楼市迎来颇具挑战性的一年，今年预计有115个楼盘项目角逐，其中有60个纯新盘项目首次面世，远郊区县34盘将开，开盘量在全市居首并且商品住宅占比三成，成为主要战场。这些新晋楼盘在做好产品研发与创新的基础之上，创新营销和服务将成为竞争焦点。
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