[摘要] 大连版“限购令”刚刚落地，房地产市场又将迎来“明码标价”。日前，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明令从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
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明码标价，在商业领域并不是个陌生的词汇。然而在房地产市场，长期处在舆论中心的房价，却似乎始终带有一丝扑朔迷离的神秘色彩。因此，明码标价能否让房价更“透明”，甚至发挥“限价”的额外功效，成为业内人士的敏感点、购房者的关注点。而随着政府的调控、购房者的渴盼、房产商的应对交织在一起，也许一场关于房价的“博弈”将就此拉开了大幕。
定价：房产商的技巧性博弈“一套一个价”“一天一个样”
去年购房的市民王女士觉得自己挺“幸运”。她告诉记者，她选购的楼盘挺火，交意向金的人数远超过楼盘的房源，她买完后几天房价就被调高了千元，这样算来相当于她几天之间就“赚”了数万元。王女士的“幸运”背后，正是目前房价“一天一个样”的客观现实。如此“变幻莫测”，有时也加重了一些购房者的抢购情绪——今天不下手说不定明天就涨了。对于房产商说，这无疑是一种“良性循环”。
楼盘到底如何定价？一位业内人士介绍说，确定房价的过程比较复杂，包括核算楼盘成本、比较周边楼盘、判断客户认知。最后一个环节最凸显房产商的“技巧”，如何“试”出客户对楼盘价格的接受底线是房价“博弈”的关键。此外，由于楼盘销售往往是“一套一个价”，因此购房者选购的不同商品房之间，从价格上就失去了比较意义。
调控：政策的平衡性博弈从有了客户再定价到定了价 再招揽客户
此次明码标价新政出台，就是要使仅凭房产商“一家之言”就可以随意操控房价的局面得到改变。通过增加商品房价格的透明度，“平衡”当前房产商与购房者之间的不平衡的关系。
按照新的明码标价政策，已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价。此外，针对“一套一个价”，规定商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
从以上内容来看，明码标价新政希望购房者不再“雾里看花”，能够看得懂房价，钱掏得更明白。中山区一处售楼现场的负责人进一步分析，执行明码标价将改变房产商现有的定价方式和体系，从有了客户再定价，到定了价再招揽客户，在一定程度对房产商的自主定价进行了限制。削弱房地产商目前占有的主导地位，从总体来看会为购房者带来了利益。
落实：市场的应对性博弈房产商或将“巧妙”规避约束， 明码仍是“虚价”
随着房市调控政策的轮番袭来，房产商“适应力”也在提高。面对明码标价，房产商又将如何“应对”？记者在采访中了解到，由于距离执行还有1个月，所以不少房产商表示尚无具体营销策略调整的计划。
在对房价的调控上，明码标价能否发挥明显甚至“限价”作用，也有人并不看好。一位业内人士表示，根据销售排期、楼盘体量、客户反应、市场波动等因素，一个楼盘在销售过程中价格很难保持不变。因此，既面对明码标价的要求，又有调整价格的需求，房产商很可能会调高申报价格，先打折销售，为下一步调整预留出空间。如此一来，明码的仍然是“虚价”，房产商规避了约束，购房者还得“雾里看花”。
同时，对于部分房产商常采用的“捂盘”销售策略，有业内人士认为，房产商也可能会通过控制楼盘内的住宅分批达到预售条件，以分批销售的方式减少受到的影响。总的来说，商品房明码标价新政效果如何，还要看下一步具体的执行与落实情况。
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