[摘要] 距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年,然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给,“十二五”期间3600万套保障房将推向市场,预计覆盖20%的住宅需求方。
距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年,然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给,
地产分析师所言不虚:每一次楼市调控之后,伴随而来的是开发商更强的政策适应能力。一线房企在保证现金流充沛的前提下,已经开始加强多业态的战略布局,降低楼市调控风险。
投资“保障房”
想说爱你不容易
关于保障房,万科总裁郁亮在2010年年度业绩报告会上指出两点:其一,建保障房只要给1块钱利润就够了,而参建的目的则主要是尽到企业的责任;其二,靠保障房赚钱这件事,“我们还没有找到很好方法”。
万科给《证券日报》记者一个数据:2006年以来,万科参与建设的各类保障性住房约320万㎡。经记者初步统计,2006年至今万科累计实现销售面积3054.8万㎡——也即,4年来万科参建的保障房约占比这些年所售住房面积1/10。
保障房赚不赚钱?记者一位在某大型房企工作的朋友表示,在未有政策支持前提下,“以商品房模式进行运作,建保障房肯定是要亏损的”。
“有人认为,所谓企业参建保障房是出于社会责任的考虑这句话,仅仅是一句官话”,记者这位朋友笑说,“我们的确认为在某种程度上应该在此方面有所作为”。但事实是,构成保障房成本共有三大块:土地价格、建安成本以及行政税费。对于大型房企而言,建安成本无从节约——“既是品牌价值的需要,也是出于安全角度考虑”,因而,若想节约成本,只能够从地价和税费环节想办法。
2010年,龙湖地产在京的“两限房”项目、通州“大方居”竣工并交付使用。公开资料显示,北京大方居项目建筑面积为46.85万㎡,销售收入为21.21亿元,折合每平米4527.58元——过低的市价将龙湖营业额单方价格拉低了1259元。
搜房网显示,目前通州“大方居”二手房均价近于9000元,彼时龙湖的售价还不到市价1/2。
这种售价仅为市价1/2的情形,恐怕只能在小产权房的销售时才会出现,然而后者则以不完全的产权以及一定的法律风险著称。
3月30日,中房指数研究副总监何田在接受《证券日报》记者采访时表示,保障房的建设若要吸引开发商广泛参与,恐怕还需政府给予政策支持。从一线城市来看,地方政府在进行土地出让时,往往要求开发商“配建”保障房项目。抑或,为一些资金紧张的开发商提供融资便利,从某种角度来说,这也是地方政府的一种让利的方式。
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