[摘要] 26日，空前严厉的“新国八条”横空出世；27日，新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案；而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则。
26日，
多项政策密集出台后，记者注意到，沪上21世纪不动产、中原地产、德佑地产等多家房产中介门店“门可罗雀”。短短几天时间，上海房地产从去年年末的“翘尾”行情一下子也变得寒气逼人。
对中高端需求打击力度
德佑地产副总经理罗亚东认为，单就房产税而言，对后市的心理层面影响可能会大于实际效应，但其与“新国八条”形成的叠加效应，将导致中高端需求打击。“新国八条”加强和拓宽了限购令的执行力度与执行范围，两套以上的当地户籍居民、一套以上的非当地户籍居民，以及无法提供相关证明的非当地户籍居民，将被直接限购。然而，选择购买中高端物业的买家，通常来说手头上都已经有一套、两套甚至多套房屋，所以即使他们愿意缴纳房产税，也是受制于“限购令”而没有机会购房。
分析人士指出，“新国八条”中最为严厉的莫过于限购政策，而上海房产税属“既往不咎，只征新购”，因此最有可能被征收房产税的“多套房”人群会迫于政策而不买房，房产税也就失去了征税来源。
房企观望或将推迟开盘
这次调控政策之猛已让开发商们感到寒意袭人。一家专注做高端住宅的开发商内部人士向记者坦言，由于去年商品房热销，公司目前“手有余粮”、资金充裕，不存在降价冲动，但对未来的销售压力甚为担忧。“集团对我们的要求是‘开盘售罄’，但目前政策针对的就是改善型和投资型买家，这正是我们的主要客户群，销售压力也是可想而知。”
“现在我很庆幸我们公司的保守作风。去年迅猛扩张、大量拿地的企业今年可能会很惨。”一家港资开发企业内部人士向记者表示。
针对一系列新政的出台，万科集团对本报记者表示，影响房地产市场的因素比较复杂，未来市场走势还需要进一步观察。
调控政策步步紧逼楼市降温 房价不是只涨不跌
一季度末房价或有回调
对于未来房价是否会下跌，付琦认为，这次政策动用的是行政手段，哪怕房价降下来，不符合买房条件的还是不能买房，开发商降价不一定能够促进销售。开发商如果觉得降价无用的话，降价冲动就不会太大。
罗亚东则认为，2011年二手房市场整体交易量可能与2010年持平或略有增长；而房价方面，在经过了2月份春节传统淡季与新政影响的僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，可能出现5%至10%的合理回调，下半年起随着交易量回暖，价格将呈现平稳复苏的状态，整体会在2010年的房价基础上呈现出正负5%左右波动。
中指研究院高级分析师章惠峰认为，房产税试点对投资性购房需求影响深远，对套房的刚性需求及第二套住房的改善性需求影响很小，有利于保障房地产市场健康稳定发展。从两市的实施办法来看，重庆的房产税实施办法影响相对较大，上海影响相对小。无论从税率、计税标准等方面都可以看出，重庆房产税对打击高档住宅和投资性需求力度会更大。
房产税放大调控效应 楼市投资黄金时代将终结
继1月26日晚紧急出台“国八条”,1月27日晚,国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,随即重庆、上海立即宣布启动试点并从昨日起实行。有专家表示,尽管目前仅在两个城市试点,短期内对楼市整体影响有限,但房产税试点的推出,标志着中国住宅地产房产税时代的到来,这一重磅税收武器也将会终结中国楼市的投资黄金时代。
■对比上海方案较重庆更温柔
从试点两市方案来看,重庆首先打击投资性购房和高端住宅。按照细则,所有存量的高端住宅都将征收房产税。
所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积、成交均价高两倍的房子,如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计,也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元,按0.5%税率征收;从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1%征收;每平方米2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
目前,重庆大部分房产属于均价以下,据介绍,每平方米1万元以上占比不超过30%,1.5万元以上的不超过15%。也就是说,重庆给未来价格与高档房设定了一个上限。
相比之下,上海的方案则温柔许多,不仅税率较低,对存量房也网开一面,此前购房者不会受到房产税政策困扰。即便是新增购房,由于人均住房面积超过60平方米部分才开始征收,而且按照住房市场交易价格的70%计算缴纳,因此总量也是不会太大。
知名财经评论员叶檀算了一笔账,上海一家三口如果购买第二套住房,以拥有建筑面积200平方米计,扣除每人60平方米,需要纳税面积为20平方米,以每平方米2万元计,缴纳市场交易价格的70%,适用税率0.6%,该家庭每年需要缴纳的税额为1680元,完全在可承受范围之内。
调控政策步步紧逼楼市降温 房价不是只涨不跌
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