[摘要] 30日，京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省，至此四个房地产一线城市（北京、上海、广州、深圳）基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手，各地细则各有异同。
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30日，京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省，至此四个房地产一线城市（北京、上海、广州、深圳）基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手，各地细则各有异同。
北京：京籍单身人士限购第二套
30日傍晚，北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则，从限购、信贷和税收三方面收紧政策，堪称“史上最严”。细则提出，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高：在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。
上海：三套房停贷，严征二手房20%个税
30日，上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；严禁发放第三套及以上购房贷款；根据市场变化，金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。
分析“二套房贷”门槛逐年提高“改善性刚需”受影响京、沪两地30日出台的“国五条”细则提出要“进一步提高”或“适时调整”第二套住房贷款的首付比例，继续严格实施差别化住房信贷政策。随着二套房贷门槛的逐次提高，这些“改善性刚需”正受到越来越明显的影响。
此次北京提出，“要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例”。上海的“适时调整”，更是悬了一把利剑。有业内人士认为，一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成为现实。“改善性刚需”也可能被投资投机性购房“殃及”，遭遇打压。
经济学家马光远表示，信贷对市场的影响效果比较大，差别化信贷政策甚至要比限购厉害，通过调节金融杠杆，提高进入门槛，信贷政策收紧将会让二套房市场受到很大影响。
住建部副部长：
各地细则3月底前出台“20%”已经引得楼市大动，政协委员、住建部副部长齐骥在今年两会期间明确表示，“国五条”可操作性的细则将在3月底前陆续出台。
由于临近3月底，各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台，虽然为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易依然火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”。
知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。本版稿件据新华社
解读京沪粤三地细则详解
【房价控制目标】
北京：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
上海：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
广东：广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定房价控制目标。
点评：与往年相比，今年的房价控制目标剔除了保障房，实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市，但上海涨幅在四个一线城市中，“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”，值得关注。
【限购】
北京：京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
上海：进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。
广东：广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
点评：北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，那么珠海原来是在主城区限购，现在扩大到全市全部行政区域。
【二套房贷】
北京：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
上海：根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
广东：细则没有提到二套房贷政策。
点评：北京明确要提高二套房贷首付比例，业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”，一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。
【20%个税】
北京：依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
上海：依法严格按照转让所得的20%计征。
广东：严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
点评：三地口径一致，只是北京特地复述了“满五年住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护。
观察离婚为避税，结婚为买房
为何调控总是跟“夫妻那些事儿”过不去？
不如结婚吧，即使感情还没到那份上，因为“单身人士禁购第二套房”；不如离婚吧，即使夫妻俩感情好得很，因为“满五年住房免征20%个税”。房地产调控，怎么老跟“夫妻那些事儿”过不去？
一轮轮调控引发的种种“溢出效应”，说明了住房这种商品和房地产这个行业的特殊性。住房承载了太多居住用品以外的内涵，不是所有的二套房都是投资投机性购房。调控之下市场出现的种种“怪象”，都有着深层次的经济、社会、心理等原因。因此，一方面，调控必须要考虑到楼市运行的复杂性、特殊性，给予更多的关怀和考量。
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