[摘要] 随着上市公司半年报披露进入密集阶段，备受市场关注的万科、保利、金地、招商四大房地产标杆上市公司也交出了各自的半年报。
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随着上市公司半年报披露进入密集阶段，备受市场关注的万科、保利、金地、招商四大房地产标杆上市公司也交出了各自的半年报。
半年报显示，这4家房企上半年营业收入总额超过674亿元，比去年同期的484亿元大幅增长近40%，而净利润仅增长2%，4家企业的净利润率从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。
从数据上看，上半年上市房企的业绩呈增速放缓态势，并没有出现业内预期中的大幅下降态势。业内人士认为这与房地产公司业绩结算周期有关，同时也是主流房地产上市公司自去年以来以价换量策略的体现。
统计显示，已披露半年报的78家上市房企实现营业收入近1500亿元，同比增长近28%；净利润约200亿元，同比增长近6%。同时，这78家上市房企的存货同比增加近三成，资产负债率则与去年相当，维持在62%。
总体看，上半年开发商利润增幅落后于销售情况，在回收了大量资金的情况下，地产行业财务状况得以好转。
销售趋暖回笼资金增加
从半年报披露情况看，上半年销量的回暖为房地产上市公司带来了可观的现金流，开发商持有的货币资金明显增加。据统计，6月末，已披露半年报的78家房企货币资金总额达到1499亿元，同比增长约25%，较一季度提升了近17个百分点。
万科半年报显示，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款，资金实力较年初进一步增强。招商地产货币资金与短期借款加一年内到期的非流动负债的比值为2.61倍，偿债无压力。保利地产上半年共完成项目直接投资245亿元，新增贷款211亿元，净增贷款80亿元，实现销售回笼320亿元，资金余额达252亿元。金地集团持有货币资金190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍，长期借款占总借款的62%。
在资金充足的背景下，上市房地产公司对于土地储备的需求逐渐提升，保利地产称公司目前的土地储备基本可保障未来2年至3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。万科相关负责人则表示，7月份万科买地用了60亿元，今年四季度将是拿地的好时候，万科还会再买很多地。
金地集团上半年没有购入地块，但是8月下旬，其已经开始动手拿下今年的幅土地储备。根据其公告，已斥资2.53亿元通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。根据金地集团的公告，上半年其主要投资在于理财市场，截至6月底，公司已在14家金融机构购买了人民币理财产品。6月份公司理财产品的实际发生额为78.9亿元，未到期理财产品余额为16.6亿元，收回理财产品62.3亿元并获得预期。
高位库存逐步消化下降
据统计，今年上半年上市房企的存货同比上升近三成。以标杆公司在过去12个月的销售面积月度平均值计算，房地产上市公司现有库存消化需要10个月，仍处高位。该指标曾在2012年1月达到12个月，接近2008年底的水平。今年3月份后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降。
面对库存高企的态势，标杆房地产上市公司纷纷加大了推盘的力度。万科表示，万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份后，预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。
国泰君安调研报告还提到，上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照年初1000万平方米的推盘计划估算，下半年该公司推货量将达到530万平方米。
从整体看，上半年房地产上市公司普遍没完成全年销售目标的一半，下半年不少企业会更加积极地推盘回笼资金。随着房地产宏观调控的深入，上市房地产公司对于产品结构也进行了相应的调整，越早调整策略的企业越早受益。在四大标杆房地产上市公司中，以满足刚需的产品作为主打的万科中期业绩表现最为优异。万科表示，下半年的推盘量中，85%以上是中小套型普通住房。
中指研究院报告显示，从需求结构来看，在2010年至2011年房地产调控政策出台后，刚性需求(包括首次置业和首次改善)的供应占比有所上升，2011年达64%，比2009年提高3个百分点。从需求来看，过去3年，35个大中城市刚需占比均值为62.7%，其中首次置业和首次改善需求各占一半(分别为31.2%和31.5%)。
预计未来一个时期，刚性需求将继续成为市场的主流，到2016年，35个大中城市刚需市场销售面积占比将提升至68%，比2011年提高约4个百分点。
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