[摘要] 几天前，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网络和微博让迅速传播。尽管传言很快被澄清，此消息被证明是一条假新闻，但一场关于商品房预售制到底要不要保留的争论却愈演愈烈，成为业内人士和普通购房者关注的焦点。
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几天前，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网络和微博让迅速传播。尽管传言很快被澄清，此消息被证明是一条假新闻，但一场关于商品房预售制到底要不要保留的争论却愈演愈烈，成为业内人士和普通购房者关注的焦点。
商品房预售制由来已久
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时需要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。一般认为，我国的商品房预售制度始于1994年。目前，预售制度在房地产市场交易活动中被普遍采用。
在中国房地产市场发展初期，对于资本密集型的房地产行业来说，资金的缺口十分庞大，且房地产的开发周期长，早期开发企业普遍实力较差，资金运作效率较低，政府为解决房改初期社会急需住房的现实，为加大市场供应量，因此允许商品房预售。商品房预售制度的出现，一方面为房地产企业增加了一条融资渠道，扩大了地产开发投资的资金来源；另一方面，将购房者与开发商“捆绑”，降低房子建成后的销售风险。
目前遭遇空前质疑
预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给，但实行近20年来，其弊端始终无法根除，并随着楼市调控深入愈发明显，因此遭到空前的质疑。
2011年11月25日，受山东恒华置业有限公司法人代表刘城“跑路”影响，我市两个在建楼盘舜耕名筑和东城摩尔相继“烂尾”，几百名已交款购房的“准业主”无处维权，目前两个项目的相关问题警方已经立案。类似的开发商“跑路”现象，在并不少见。而这仅仅是预售制弊端的一个方面。
“房闹闹”一词恐怕是去年下半年媒体曝光率较高的词汇。先是上海，再到北京、济南，多地均出现了老业主因为所购项目价格下调而冲击售楼处的事件，业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，期间的市场波动为什么要让业主承担？市场交易遵循“一手交钱、一手交货”的原则，而预售制恰恰违背了这种公平交易原则。业内人士表示，“房闹闹”的出现和商品房预售制确有直接关系。
从政府角度来看，在房地产市场发展初期，鉴于房地产开发企业普遍存在开发资金不足的问题，而为数众多的城镇居民需要市场来供应大量的住房，政府推出商品房预售制，一方面缓解了开发企业的资金压力，另一方面也增加了市场供给，起到了当时应该发挥的作用。
不过，大多数购房者认为，正是预售制的高杠杆导致了开发商的高负债激进战略，推高了地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为预售是典型的不公平交易，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。
一些人为此呼吁有关部门取消预售制。预售制到底该不该取消，也因此成为最近楼市关注的焦点之一。触动地产总经理文卫国认为，从目前社会现实来看，至少现阶段取消商品房预售制度是弊大于利的。首先，如果立即取消商品房预售制度，在短期内必然会造成商品房供应量减少，这与目前政府大力加大商品房供应量、控制房价的政策初衷不符。其次，取消商品房预售制度后，对开发商的实力要求就会越大，这会加剧房地产业的垄断，最终使整个房地产业控制在少数大型国企和有实力的上市公司手中，对消费者造成不利影响。
调整可先行试点
业内人士表示，虽然此次“取消商品房预售制”的消息最后被证明是假新闻，但随着楼市调控持续、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。
中指研究院副院长陈晟认为，目前中国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。
美国的商品房预售制度或许可以为我们提供借鉴。美国房地产市场大部分采用现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。商品房预售时，开发商先与购房者达成预订意向，通常要有一半以上的房源被预订，开发商才能从银行取得贷款，正式开始建设。购房者在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。项目在得到政府批准可以动工后，开发商需要向购房者提供项目的具体信息，购房者在反悔期限(通常为15至30天)内没有提出解约，开发商就与购房者订立正式的销售合约，购房者支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得全部房款。
有专家认为，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，目前调整预售制是一个不错的时机，但预售制的调整必须逐步进行，可以先从一些地方开始试点，再逐步扩大范围。例如，可以将一次性付款改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制的高杠杆效应；也可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对新出让土地，逐步做到不再实行预售。
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