[摘要] 近期，在调控寒冬中徘徊已久的楼市出现“回暖”迹象。今年3月开始楼市出现“小阳春”，5月成交业绩飘红，6月楼市也被业界传为“红五月”余温蔓延，全国各地市场成交量明显回升，部分地方甚至再现“千人排队购房”的火爆局面。
近期，在调控寒冬中徘徊已久的楼市出现了“回暖”迹象。今年3月开始楼市出现“小阳春”，5月成交业绩飘红，6月楼市也被业界传为“红五月”余温蔓延，各地市场成交量明显回升，部分地方甚至再现“千人排队购房”的火爆局面。
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楼市调控坚守的同时，各地楼市的微调政策不断。近日河南出台楼市新政更是被指“公然救市”，有关楼市“真回暖”还是“假火爆”的讨论引起民众广泛关注。6月27日，应中新网房产频道邀请，中国房地产研究会副会长顾云昌做客中新网视频访谈时表示，基于地方政府角度的考虑，地方楼市政策微调可理解，目前说楼市“回暖”还为时过早，下半年房价也将保持平稳。
地方楼市政策微调可理解 但勿超越底线
国家楼市调控政策坚定不动摇，但是地方上一些楼市政策“微调”也值得我们注意，顾云昌在访谈中表示，房地产市场的调控的确有很大的难度，开发商、银行、中介商他们在政策调控当中利益受到影响，基于地方政府角度的考虑，肯定希望楼市不要太冷淡。地方政府出台政策是可以理解的，但政策不能脱离中央的政策，不能超越“底线”。
针对近日楼市“扬州新政”和“河南新政”，顾云昌认为，我们国家十几年前就开始鼓励精装房，但是现在的进展还不理想。扬州这方面向政府推一把。扬州的做法也是想通过对精装房的奖励，来鼓励大家，开发商开发精装房。河南的做法即认房不认贷，同时它要求银行都按照首套房30%的基准利率下降，当然现在银行已经表过态，可以到30%，从这个就说明了地方对房地产的依赖。
部分地方楼市回暖与宏观经济政策变化相关
虽然以限购为主的楼市调控大政策坚定不动摇，但是央行降息、首套房贷利率优惠等利好消息的不断传来，部分楼盘价格开始“止跌回涨”。 对此顾云昌表示，降息、降低准备金率，调整存贷利率的浮动区间等等举动，都会影响到房地产市场的变化。这一次楼市5、6月份的表现，恰恰是宏观经济层面的变化对楼市的影响。
顾云昌表示，在房地产调控政策方面，中央始终提出来，不放松、不动摇，不放松，不反复。变化的是宏观经济层面的政策，这个政策是在稳增长的前提下，对宏观经济进行的“微调”，这些尽管不是针对房地产的，但是必然会对房地产市场产生影响。无论是从心理预期和实际发生的成本，都有助于买房者进入市场买房，宏观经济对金融的变化会影响买房者，也会影响者卖房者，也会影响着开发商。
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大城市正在释放的都是刚性购房需求
有媒体报道，住建部人士表示楼市投机性需求已基本被挤出市场，90%以上都是自住型需求。对于投资投机性购房需求是否仍然存在的问题，顾云昌访谈时说，“在未限购城市，投资投机需求完全被抑制住是不可能的，不过现在大城市正在释放的都是刚性需求。”
顾云昌认为，对对投资性购房需求，特别是在未限购城市当中的一些投资投机需求，只不过是贷款贷不到了，或者利率提高了，但并不是不能买房。顾云昌指出，反而在大城市，投机需求或者说多套房的投资需求已经基本抑制住了，现在正在释放的都是刚性需求。
“据有关部门进行的调查，在目前的刚性需求中，改善型需求恐怕比例更高，因为现在大多数的家庭都有套房。”顾云昌表示，除了投资投机需求，只要是自住型需求，都应该支持。但是顾云昌指出，当前国家对首次购买房屋者支持的力度相对更大。1
目前说楼市“回暖”还为时过早
尽管现在的楼市暖意频现，但顾云昌认为，现在看性“回暖”还为时过早，只是在有些城市开始出现“回暖”。
回顾一下今年楼市：1、2月很冷清，3月份有一个小阳春，4月份又有一点倒春寒，5月份有一些地方又“回暖”，6月份延续了5月份的情形。
顾云昌指出，如果按气候来说，马上就是夏天了。我们不希望楼市又一次进入火热的夏天，希望楼市通过“回暖”的过程以后“回稳”，而且现在看“回稳”的可能性还是蛮大的。
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预计下半年房价保持基本稳定
当前市场上开发商在观望土地，买房者在观望房价，实际上房价是决定购房者是否出手的关键因素。对未来楼市走向的预测，顾云昌预计，下半年房价会保持基本稳定。
顾云昌表示，有些研究机构得出结论，2011年平均房价还是上升的，大概上升3到4个百分点。但加入CPI的因素，实际房价是下跌的。今年以来，70个大中城市，大多数同比环比是下降的。今后的房价，可能基本上保持一种相对的稳定。
顾云昌指出，推动房价的有许多力量，是供求关系推动的。如果一个市场当中都是刚性需求，就是自住型需求，这是不会任意推高房价的，因自住型需求对房价的承受能力是有限的。但如果投机性需求进入市场，再加上金融杠杆，房价就会无限制推上去。在政策上把握好，遏制投机投资需求，刚性需求再旺，是自己住的，也不会出大问题。
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