[摘要] 上周（2012年4月16日-4月22日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）5318套，环比上涨28.70%，其中新建商品住宅网签成交量2590套，二手房住宅网签成交量2728套，住宅总成交面积48.77万平米。住宅周成交长期处于低位波动趋势。
一、住宅总体成交——波折中低走
2012年4月16日-4月22日北京住宅网签成交量（包含一、二手）5318套，环比上涨28.70%，其中新建商品住宅网签成交量2590套，二手房住宅网签成交量2728套，住宅总成交面积48.77万平米。住宅周成交长期处于低位波动趋势。
截至22日，3月份北京住宅成交11992套，比上月11870套上涨1.02%，波折中低走。对此，北京中原市场研究部的专业人士认为，
①住宅项目开发节奏放缓。从4月23日北京统计局公布北京一季度房地产运行情况看，住宅完成投资、开工、销售、资金等同比出现不同程度下降，表现房产开发及销售进度迟缓；
②随着高偿债期持续，房企资金面逼紧，北京一季度房地产自筹资金同比下降15%，降价去库存的必要性增强；
③购房主体主要依赖于刚需购房者。两会后，刚需购房者消费心理先抑后扬，但从项目定金及预收款情况看，一季度同比下降34.6%，购房预期依然处于低位。
二、北京新建住宅市场量价齐涨
（一）新建住宅周成交——低价换量
北京新建住宅网签成交面积共计25.56万平方米，网签成交量2590套，环比上涨39.92%，比上个月同期上涨33.44%，其中，期房网签量2047套，现房网签543套，成交套均为99平米/套。
当前，北京新建商品住宅成交有小幅回升趋势，对此，北京中原市场研究部认为，
①新建住宅成交上涨，主要得益于政策向首置刚需倾斜，多家银行对首套房贷优惠出现基准利率的85折；房企降价去库存情况普遍，据不完全统计，北京降价项目累计达到200多个，数量不断冲高；
②两会后，刚需购房者消费心理出现反复，价格优势使新建住宅成交总体平稳增加。
即使新建住宅成交量有回升趋势，但整体依然低迷，全市住宅供应量及竣工量增幅处于历史较低值，价格触底表现越来越明显。
（二）项目开市——低密度项目持续发力普通住宅供应复苏
上周新增商品房供应量10.2万㎡，共三个项目新增入市，分别为首邑溪谷、中海尚湖世家和鲁能7号院。三个项目本期均为旧盘加推，其中仅鲁能7号院本期推出普通住宅房源，三项目均位于五环以外。
京昌平区：本期新增入市项目为中海尚湖世家，该项目位于昌平区沙河镇，地处五、六环之间。该项目继3月推出94套独栋别墅后，本期持续发力，再度推出72套350㎡联排别墅，联排别墅拟定售价22217元/㎡，周边如北京湾、宜山居等联排、叠拼别墅项目均价在16000-18500元/㎡左右，延秋园目前购房可享受一次性付款享98折，按揭99折的优惠，该项目独栋别墅在售，目前成交均价18500元/㎡左右，3月中旬推出94套独栋，目前去化为37%。
京顺义区：鲁能•7号院位于顺义区六环以外，继4月1日推出了一批低密度房源后该项目本期再度推出643套普通住宅房源。颐景溪园为鲁能•7号院二期，主要为9-16层高板，户型为88㎡两居、118㎡三居，拟定售价14102元/㎡，周边普通住宅项目如香悦四季、龙湖•香醍溪苑、中铁花溪渡等目前均价约为15000-16000元/㎡左右，比较而言，鲁能•7号院在价格上具备一定优势，本批房源预计在5月推出，目前该项目花园洋房在售，均价约为16000元/㎡。
京大兴区：本期新增入市项目为首邑溪谷，该项目位于大兴区五、六环之间，紧邻地铁4号线高米店北站。本期是首邑溪谷首度推出的低密度住宅，本期共推出27套叠拼别墅，户型面积为300㎡左右，拟定售价在33254元/㎡，周边别墅项目如原生墅、绿地•香颂等项目，目前均价在24000-26000元/㎡左右，现在购买首邑溪谷还可享受一次性付款98折,首付6成以上99折优惠。
北京2012年第16周新开盘住宅项目
（三）新建住宅周成交均价及成交榜——上周北京新建住宅成交均价比上月全市上涨3.06%
根据北京中原市场研究部监测，本周新建住宅成交均价20168元/平米，比上月全月的19570元/平米上涨3.06%。近期北京新建住宅成交均价出现小幅反弹，这主要是由于，首先，3月份以来，低密花园洋房、别墅等供应增加，低价或降价使其成交比重增加。下图年内新建住宅均价和金额分段变动显示，市场成交的主要份额集中于1-2万元/平米，总价200万元以内的房源，另外，年内单价2万元/平米以上，总价200万以上房源成交比重逐步增加，造成均价结构性变动。其次，从单个项目来看，降价情况增多，在本周成交Top榜中项目，均是出现降价或者价格低于周边项目。
三、北京二手住宅——近3周量价齐涨 成交量依然低于上月
在上周里，二手住宅网签成交量2728套，环比上涨19.6%，和上月同期上涨6.48%，成交面积23.21万平方米。上周北京二手住宅成交价格为21945元/平米，比上周上涨1.34%。
京二手住宅成交近3周量价齐涨，但截至22日，3月二手住宅成交6201套，比上月同期的7197套比下降13.84%。对此，北京中原市场研究部分析认为，
①对于二手住宅成交量下降影响的两个因素是，存量房计税价标准调整和新房供应增加，降价抢夺北京住宅市场份额，09年以来，北京存量房成交份额开始高于新房，从去年年底以来，开始屡次出现二手住宅成交份额下降情况；其次，二手住宅成交均价反弹，主要是由于业主报价普遍增加，等成交热点区域成交增多，带动全市二手住宅价格结构性上涨，在实际成交，绝大多数区域价格同比还是有一定下调。
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