[摘要] 3月26日，住建部消息称，为巩固房地产调控效果和防止权力寻租，日前出台了《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬。
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3月26日，住建部消息称，为巩固房地产调控效果和防止权力寻租，日前出台《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬。
“目前有很多城市楼市成交量复苏，复苏的原因是多种多样的，考虑到土地财政，地方政府在政策执行上可能出现了一系列调整。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上如是说。
“预计下半年住建部将启动对地方楼市调控执行力度的督察。”一位接近住建部人士如是说。
“不监管”
北京房地产交易管理网统计数据显示，截止26日，3月北京纯商品住宅签约套数为4700套，与1、2月份相比，成交量上涨将近200%。
3月24日，由几百人组成“诚信月之北京购房者俱乐部万人看房团”正在北京多个楼盘进行“摸底”，而据组织此活动的搜房网有关人士介绍，每次组织这样的活动都有几百人参加，而开发商也纷纷给予动辄十几万元的购房优惠，每次看房都能成交一批房源。
刘洪玉介绍，受多种因素影响，一季度，重点调控城市的成交量持续攀升，“比如销售时间的差异、价格的调整，以及地方在楼市调控执行方面可能出现的不作为。”
陕西西安一位不愿透露姓名开发商表述，地方政府放松楼市调控的心情是非常迫切的，不过，有芜湖、中山的前车之鉴，地方政府不敢公然的松绑楼市调控，与中央政策相违背。
“此背景下，地方政府松绑楼市调控的第二招"不监管"，表面上看，地方政府依然是按要求遵守中央的限购、限价政策，但是为求销售业绩，开发商或出现违规、暗箱操作，以及打政策"擦边球"的可能性，对此，地方政府并不予以监管、处罚。”上述开发商如是说。
记者获悉，上述地方政府“不监管”楼市调控执行态度已经引起了住建部的注意。
“地方执行中央的政策时，如果执行不到位，政策只能是束之高阁。”上述接近住建部的人士表示，而规范地方政府的行为，短期来看，监管是关键，住建部将在下半年对地方政府楼市调控的执行进行督察。
据住建部日前印发的2012年重点稽查执法工作方案，房地产市场调控监督检查是今年的重点工作之一。
住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，2012年，房价报复性反弹主客观条件均不具备，并将进一步下探。
严防“救”开发商
住建部在《建设用地容积率管理办法》提出，地方出让国有建设用地必须有容积率条件，否则合同无效，容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督。
上述接近住建部的人士认为，新容积率管理办法意在防止地方政府救开发商，很多开发商因为在2010年高价拿地，目前陷入房价和低价矛盾的困境，地方政府允许开发商修改容积率则有利于降低地价成本，帮助开发商出货。
这位人士列举，北辰长沙项目以92亿元的价格拍下了长沙新河三角洲地块，按照最初拿地时的标准，该项目楼面地价为3721元/平方米。与长沙市反复沟通之后，相关规划部门同意北辰方面增加楼栋的规划高度。按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。
另外，北京万科长阳半岛项目，申请调整规划也获得了批准，其中03地块建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41，由此保证了其日后的低价入市
“目前，住建部已经启动楼市调控长效机制的调研工作，并联合央行、发改委、国土部等多部委共同探讨如何建立楼市调控的长效机制问题，”上述人士表示，容积率监管等手段都还是行政性调控手段，而要长期解决房价上涨的矛盾问题，顶层设计必不可少。
秦虹看来，房地产长效机制的建设内容非常丰富，不单单只有房产税一项，既要发挥房地产在拉动经济增长中的投资作用，又要实现住有所居的居住目标，房地产调控长效机制应该是融合了住房保障、金融、土地、财税等综合手段的一个顶层设计产品。
秦虹介绍，楼市调控的长效机制不仅局限于房地产自身政策，影响房地产业发展还有背后的一系列问题，比如土地政策、金融政策，产业、工业资源配置和城市均衡发展等。
“楼市调控重心已经发生变化，由强调其经济功能转向社会功能。”秦虹表示，抑制投资、投机性需求将成为楼市调控长效机制的基本原则。
“保证城市人口的住房需求，不一定是房价下调，而需房价下调和收入增长的共同联动，也就是说，收入分配改革对于楼市调控长效机制的建立也非常重要。”我爱我家副总裁胡景晖在“和谐睦邻低碳环保”活动上如是说。
（来源：住房和城乡建设部 ）
关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局(委)：
为了规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一二年二月十七日
建设用地容积率管理办法
条为进一步规范建设用地容积率的管理，据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。
第三条 容积率指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条 任何单位和个人都应遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条规定执行。
第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化；
(三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；
(四)法律、法规规定的其他条件。
第八条 国有土地使用权划拨或出让之后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：
(一)建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更的理由；
(二)控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
(三)控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或组织听证；
(四)控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；
(五)修改后的控制性详细规划应按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；
(六)经城市、县人民政府批准之后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应符合以下程序要求：
(一)建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
(二)城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改必要性进行专题论证；
专家论证应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；
(三)城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
(四)城乡规划主管部门依法提出的修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；
(五)经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第十条 城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应当将参与论证的专家名单公开。
第十一条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准控制性详细规划确定的容积率。
对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，并且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。
对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第十二条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。
第十四条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按《城乡规划法》第六十四条规定查处。
第十五条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。
第十六条 本办法自2012年3月1日起施行。
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