[摘要] 从签订认购书到签订商品房买卖合同需要相当长的一段时间，而这段时间，也往往成为业主和开发商之间出现纠纷的节点。
开发商在没有取得预售许可证的情况下，通过放号、预订、认购等方式，来检验市场对自己开发楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，预订认购成为房地产销售的一种常见的销售模式。然而，从签订认购书到签订商品房买卖合同需要相当长的一段时间，而这段时间，也往往成为业主和开发商之间出现纠纷的节点。
案例：市民张先生与某开发商签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向开发商支付了认购金。一年后，张先生收到开发商的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，开发商表示由于整体楼市房价上涨，张先生之前订购的房价也应随之上调。若张先生在10日之内不能按开发商通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向绍兴市仲裁委员会提起仲裁。
结果：市仲裁委员会对该案进行了审理。仲裁庭认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。本案中开发商在签订认购协议、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，对此应承担责任并作出赔偿。最后，仲裁庭参照开发商向购房者要求的售价与原认购价的差额，酌情确定了房价标准。张先生按仲裁金额支付了房款。
解读：一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售（销售）合同前所签订的，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况，房屋基本情况（含房屋位置、面积等），价款计算，签署合同的时间等。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需另行签订商品房销售合同或现房销售合同。签订认购书是订立商品房买卖合同的先决条件。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。
认购书常常出现订金、押金等字眼，发生纠纷时往往对此产生争议。从学理上讲定金分五种：一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金；三是成约定金，指以定金的支付作为合同成立或生效的条件；四是解约定金，指作为保留解释权的定金；五是违约定金，指作为履行合同担保的定金。上述五种定金的功能各不相同，分别起到了立约、证约、成约、解约、违约的证明和担保作用。但如果认购书上记明“双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不返还，出卖人违约双倍返还订金、押金”，那么，此时订金和押金就具有定金的性质。认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。因不能归责买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。
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