[摘要] 2012年惨淡的春节楼市似乎与以往不同。在调控力度不减、房地产市场库存急速攀升的大背景下,冬季楼市的这份'萧条'注定还要持续。面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链,降价促销似乎已经成为不可避免的选择。
2012年惨淡的春节楼市似乎与以往不同。在调控力度不减、房地产市场库存急速攀升的大背景下,冬季楼市的这份"萧条"注定还要持续。面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链,降价促销似乎已成为不可避免的选择。
买方市场渐成形
上海易居房地产研究院发布的报告显示,截至2011年12月底,我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,与上年同期相比,增长约39.22%,环比上月新增4.05%,库存量处于高位运行状态。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米,比上年同期增长约46%。青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米,比上年同期增长32.75%,新建商品住宅存量从去年3月份以来已经连续9个月大幅增长。
一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显,平均增幅较上年同期增长五成左右。在二线城市中,杭州的库存量达到343万平方米,较2010年增长,居典型东部二线城市增幅之首。
对新建商品住宅存量不断增加的原因,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,一是受资金链趋紧的影响,开发商加大商品住宅的新增供应量;二是受2011年限购、限贷等调控政策影响,投资投机需求被有效打压,而对于部分自住需求来说,仍处于观望中。
报告指出,随着调控政策持续收紧,以及资金链逐渐趋于紧张,开发商不得不加紧推盘,住宅的新增供应量在六月份开始明显增加,特别是传统旺季的九月、十月,开发商更是集中推盘,以期带动销售量增长。
供大于求将继续
"长期看,商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。"杨红旭说。
2011年库存激增、销量锐减已成现实,而对于调控力度依旧不减的2012年而言,这"一增一减"的变化是否仍将持续呢?
"从新开工面积上看,2011年1到11月份,房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米,同比增长20.5%,仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看,2011年1到11月份,房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米,同比增长26.0%,增幅处在历史高位。"杨红旭认为,未来1年多的时间,商品房供应量仍会保持较大规模供应。
2011年12月召开的中央经济工作会议明确要求,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。住建部部长姜伟新明确表示,要继续坚持房地产调控不动摇,促进房地产市场健康发展。一系列政策信号都表明2012年房地产行业将延续既往的调控基调,这无疑将带给房地产开发企业更为严峻的考验。
"资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘,以期快速回笼资金,因此,预计2012年上半年供应量还将进一步加大;但另一方面,限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求,刚性需求入市也将更理性,预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看,2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。"杨红旭说。
去库存压力陡增
面对日益严峻的库存挑战,房地产开发企业的"去库存化"速度也在随之加快,降价促销成为了很多企业在面临压力时作出的选择。
以北京为例,根据链家地产市场研究部统计,自1月上旬之后,北京新建商品住宅存量连日回落,春节假期之前已回到12万套以下。不过,在库存数量减少的同时,新建商品住宅消化周期却出现大幅度增长。"排除1月份假期因素,目前,存量销售周期达到261周。比2011年第45周消化速度减慢了74%。与其他一线城市60周左右的消化周期比,明显处于高位。"链家地产首席分析师张月说。 张月认为,周成交量变动明显,反映出短期内市场成交状态的变化。"北京新建商品住宅市场在2011年下半年开始出现供应上涨、成交量递减、库存高速攀升特征,销售压力不断累积。2012年1月市场转入传统销售淡季,供应量大减,只有4个项目入市,提供住宅506套,还不及1月份平均周成交量。这是造成近期库存量连续下滑的主要原因。"
据北京市统计局近日发布的北京2011年四季度房地产业企业景气状况数据显示,与2010年三季度高达109.2企业家信心指数相比,2011年四季度房地产企业家信心指数已降到了72.4。而2012年开局即面临严重的低迷状态,相信更会加深购房者观望程度,开发商的信心指数也很可能将继续降低。
"相比于库存本身,库存消化能力更能反映市场的真实销售状态。"北京中原市场研究部总监张大伟表示,随着库存消化周期的延长,开发商的销售压力持续增大,在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存,加快回笼资金,同时降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续,并有可能引发今年的轮降价潮。
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