[摘要] 涨，还是跌？一字之差正刺激着多方神经。一方面，10月份70个大中城市住宅销售价格同比、环比均出现下降势头；另一方面，却是中小房企资金链断裂，土地财政告急，业主因降价一怒砸盘……
涨，还是跌？一字之差正刺激着多方神经。一方面，10月份70个大中城市住宅销售价格同比、环比均出现下降势头；另一方面，却是中小房企资金链断裂，土地财政告急，业主也因降价一怒砸盘……
26日接受采访的中国社科院金融研究所研究员、导报特约评论员易宪容，和上海同策咨询研究中心总监张宏伟均表示，虽然10月份数据显示了房价下跌的苗头，但这还只是很小的局部现象。而总体来看，我国房地产市场“量跌价滞”的局面仍然没有被完全打破。
之所以如此，主要在于投机炒作因素的存在。房地产市场要想走出困境，必须引导其由投机主导向消费主导转型，当前房价下跌、土地财政困难等恰恰是转型所要付出的代价，而且它们同时也给转型带来了一个合适的时机。
大房企“搅浑”市场
经济导报：10月份数据显示，70个大中城市中，房价环比下降的城市增加了17个；环比上涨的，涨幅也均未超过0.2%。这是否意味着楼市正经历全面下跌？
易宪容：虽然10月份房价环比下降的城市在增加，但这些城市不仅占比小，而且房价下跌幅度十分有限。
由于住房具有不动产的性质，不仅就来说，它是无数的分散化的市场，而且就一个城市而言也是如此。我们看到，目前的下跌还仅是一个城市几个楼盘或项目的价格下跌，并非整个城市。也就是说，当前国内房价开始出现下跌的苗头，但还没有成为一种普遍的趋势。一年多来国内住房市场“量跌价滞”的格局并没有完全被打破。
张宏伟：楼市还没有出现10%-15%的趋势性下跌，因此不能说房价已开始进入下降通道。以上海为例，仅有5-8个楼盘在降价，相对于全部的二三百个楼盘而言，仅占很小的比例。上海的均价仍然在每平方米2.2万元左右，可见个别房价的下跌对整个市场的影响并不大。
经济导报：目前的下跌是什么因素造成的？未来是否还会继续？跌幅会有多少？
易宪容：房地产首先是一个市场，既然是市场，那么它就有涨有跌。房价已持续10年上涨，在当前泡沫严重的情况下，跌多少都有可能。
张宏伟：政策面确实是比较严厉的，但从执行层面看，并不像政策要求得那么严。比如最近一些二、三线城市对限购的放宽、公积金和户籍制度的放开等，实际上楼市呈现出一种“外紧内松”的态势。不过这种松动只是局部的松动，如果房价再次出现上涨，势必会有新一轮政策出台，这显然是开发商不愿看到的。
我认为，房价短期内下降应该是一种趋势，但要看到这并不一定是政策面严厉导致的结果。目前降价的企业主要是万科、中海、龙湖等几个大的地产企业，他们不一定缺少资金，降价也更可能是基于企业战略上的考虑。
经济导报：如果房价继续下跌，就可能会导致中小房企资金链断裂、地方财政吃紧等问题，怎样才能够保证目前的房地产市场有序发展？
易宪容：如果房价不下跌，房地产泡沫将直接导致严重的银行危机、金融危机及社会危机。不过现在很多人担忧一旦房价大幅下跌，将会导致经济的“硬着陆”。实际上，目前房地产支撑经济增长的动力是建立在投资基础之上，而非民生和消费之上的，这将会产生更大的问题。
当投资为主导的市场向消费为主导的市场转型时，也就是房地产市场价格向下调整期，承担一定的代价和成本是不可避免的。为此，政府应首先明晰房地产市场以消费为主导的市场定位，从而围绕这个定位制定相应的土地、税收、信贷以及保障性住房政策等，从而让市场走上健康之路。此外，还要对即将出现的市场情况作出预判，尽早为新市场作好政策储备。
张宏伟：短期内楼市“外紧内松”的局面应该不会改变，放松限购也不大可能，但是在信贷方面或许会出现微调。
我始终认为房价不会出现大幅下跌，是温总理提出要让房价下降到合理的水平，但并没有明确说非要下跌20%或者30%。长期来看，限购将取消，房价或许又会以每年10%-15%的幅度上涨。
不过，房地产市场由投资主导向消费主导转型是一个趋势，而打击投机正是当前政策的重点，尤其是在信贷方面，应该对不同的需求有所区别。
我刚拿到的一个数据显示，2009年上海单价超过10万元/平方米的豪宅成交量为125套，而今年1月至今已成交112套，至年底预计这一数字与2009年相差无几。这可以看出，调控对于豪宅和多套住房需求者并未产生太大影响。
因此我认为，应该考虑下调首套房的首付比例，或者缩短自住性和改善性住房的按揭贷款审批周期等，从而支持消费性的需求。
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