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法官认为“沉默不代表同意” 开发商单方说法被驳回
为认购房屋支付了10000元定金及40000元房款，开发商竟以消费者默认房款是定金为由将把50000元全部据为己有。近日，中山市第二人民法院作出判决，开发商需返还40000元给消费者。
事件
未按期支付房款开发商解除认购书
2010年9月，来自中山市的左先生和黎小姐喜色难掩，因为他们在反复对比之后，终于挑中了心仪的房子，与某房地产开发商签订了一份《认购书》，共同认购了开发商位于中山市某镇的相应房屋。根据认购书的约定，左先生和黎小姐需“于签订认购书时或之前支付定金10000元，于2010年9月28日或之前支付首期楼款40000元，于同年10月20日或之前支付楼款451000元，余款1150000元于同年10月20日或之前付清，或办理银行按揭”。
认购书签订后，左先生和黎小姐即向开发商支付了10000元的定金，并根据约定在2010年9月26日支付了40000元首期房款。
随后，左先生和黎小姐并未有依约到开发商处签订正式的商品房买卖合同。2011年4月27日，开发商委托律师致函二人，催促二人支付第二期购房款451000元并配合签订买卖合同、按揭合同；同年5月12日，开发商再次致函二人，以二人仅交付定金50000元，首期购房款451000元尚未支付且未签订买卖合同、办理银行按揭手续为由，通知解除了《认购书》。
争议 定金还是房款 双方各执一词
左先生和黎小姐同意解除《认购书》，但要求发展商返还定金10000元及首期房款40000元。然而，开发商认为，由于左先生和黎小姐违约，其所支付的50000元定金不应退还。原来，开发商在开具40000元首期楼款的收据时，注明该款项为“定金”而非购房款，但是这一细节没有引起两人的注意。开发商是根据收据上的项目名称，认为收据已注明该40000元属定金而非首期房款。
双方矛盾僵持不下，左先生和黎小姐二人向法院起诉，请求发展商返还定金10000元及首期房款40000元。
经审理查明，中山市第二人民法院认为，左先生和黎小姐因个人原因放弃认购争议之商品房，该行为已构成违约，发展商有权根据法律规定没收定金。对2010年9月26日支付的40000元的款项性质，从认购书订明的内容及开发商首次发出的律师函可知，定金的数额为10000元，该40000元属首期购房款；况且，左先生和黎小姐取得收据而未表异议，只是单纯的一种沉默，在法律无规定或双方没有事先约定该沉默能成为不作为默示的意思表示的情况下，不能作出二人同意将定金数额变更为50000元的推定。综上，法院判决发展商需在一定期限内向左先生和黎小姐返还首期购房款40000元并赔偿付款利息损失。
法官说法 沉默不代表同意
审理该案的杨靖华法官认为：消极默示不能在交易中由单方设定，只有在法律有直接的规定或当事人有事先约定的特殊情况下，才能作为意思表示的方式。
本案中，就双方争议的定金数额问题，从认购书订明的内容及开发商首次发出的律师函可知，定金的数额为10000元，2010年9月26日交纳的40000元属首期购房款。上述定金及购房款的数额系双方的合意，具有法律上的拘束力，开发商虽在事后的收款收据及第二次律师函中载明该40000元系定金，但由于该单方行为并不符合合同约定，姑且不论开发商是否有就此问题根据诚实信用之原则进行合理说明，左先生和黎小姐取得收据而未表异议，只是单纯的一种沉默。
在法律无规定或双方没有事先约定二人的沉默能成为不作为默示的意思表示的情况下，不能够作出其同意将定金数额变更为50000元的推定。因此，讼争的定金应认定为10000元而非50000元。
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