[摘要] 2011博鳌房地产论坛于8月17日开幕。中国房地产业协会副会长朱中一、建设部政策研究中心主任陈淮、全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国经济体制改革研究会副会长樊纲、北京大学国家发展研究院院长周其仁、财政部财政科学研究所所长贾康等多位嘉宾出席本次论坛，并发表演讲
2011博鳌房地产论坛于8月17日开幕。中国房地产业协会副会长朱中一、建设部政策研究中心主任陈淮、工商联房地产商会会长聂梅生、中国经济体制改革研究会副会长樊纲、北京大学国家发展研究院院长周其仁、财政部财政科学研究所所长贾康等多位嘉宾出席本次论坛，并发表演讲。
和讯房产消息2011博鳌房地产论坛于8月17日开幕。中国房地产业协会副会长朱中一、建设部政策研究中心主任陈淮、工商联房地产商会会长聂梅生、中国经济体制改革研究会副会长樊纲、北京大学国家发展研究院院长周其仁、财政部财政科学研究所所长贾康等多位嘉宾出席本次论坛，并发表演讲。
以下为华远地产股份有限公司董事长任志强先生的发言：
得出结论是什么？如果按照国际情况相比，我们远低于这些国家的一些基础数据对比情况。中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这是今年上半年的数据，这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。最严重的是竣工和销售比例。我后面有一个表来说我们竣工一平米房子，卖掉1.6平米房子的时候，会是一个什么样。为什么今年的数据里头有些东西我们掰不清楚，是因为往年数据里基本上不包括保障性住房部分。所以商品房去年6.1亿平方米住宅，而非商品房是2.2亿万平方米住宅。8.3亿平方米里面，大概6：2的关系。但是今年有些保障性住房进入到商品房行列里，这个统计数据拔不开了。所以我们没有办法计算两者销售差别。现在情况是我们处于严格限购情况下，让很多有钱人无法购买房子。这种有钱人有些是不用银行贷款。还有一些是想用银行贷款买房子，但是没有资格。还有一部分老年人也被抹掉了，他们也没有资格到银行申请银行个贷。相对来说，也就是说在限制第二套住房同时限制了相当一部分人没有办法去改善自己的住房需求。刚才有人举例子说万科、恒大、雅居乐、碧桂园等等，这些已经公告的上市公司，利润是迅速增长。
很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长、为什么销售还是增长，都说日子已经非常难过了，但为什么所有已经报告的上市公司，平均30%增长。大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况。从资金上看，我们的个人按揭贷款是负的5.1%增长，也也是说中国政策并不支持和鼓励大家去改变住房消费。不支持市场。但是并没有因为中央政府不支持，老百姓有不买房或者说不需要房。
从供求关系来看，今年是1：1.6，如果从历年看03年以前大部分情况是我们供应大于需求。总的竣工面积是远远低于销售面积。招拍挂制度和关闭土地闸门之后，出现了反弹。到05年就出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子，这个距离不断拉大。到了上半年仍然是1：1.6，恰恰说明我们还是在超卖，而没有超竣工。所以看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的或者说因为调控政策证明我们市场已经出现了泡沫。今天大家看到的价格也没有出现恶性的，今年上半年土地供应21万公顷，比去年增长17.6%。房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02公顷，前两者比重已经超过了60%，我们认为土地制度问题恰恰在于，每一平米工业用地增加，包括基础设施会配五平方米住宅用地，日本如果用工业用地和住宅用地计算，大概1：3.7，任何一个以民为主的国家都会考虑GDP增长、工业发展同时，保证必要居住条件。所以居住用地会大于GDP、公共服务的用地。但中国恰恰相反。我们大概拿出2/3用地用于基础设施和社会建设。其中还没有计算其他几项，比如旅游用地、军事用地以及其他用地，房地产用地只占4.5%，纯商品房只占全年总供应的1.5%。这就是严重供不应求和中国不可能出现泡沫的情况。
从土地价格看，并没有因为宏观调控措施减弱了地方政府通过土地财政获取暴利的念头。所以商业用地仍然增长11.8%，居住用地增长11.7%，工业用地只增长5.5%。2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施。而大头的钱在商业用地、住宅用地获取。土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度。土地这种高增长情况下能不能让地方政府满足于房价限制在一个合理的范围。最后推手一定是政府拼命推动。很多记者问我你是不是认为房价下跌？我说还没有找到任何一份中央红头文件或地方红头文件提出要让房价下跌。在这种情况下，我们的价格增长会是一种什么情况？三季度出现情况是土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地金基础价格。上调后就出现一些流拍，今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商合理的现金流开始出现紧张。我们的投资大概分为四类，整个投资里头类是土地购置资金。第二类是基础设施。第三类是建安工程。第四类是安装、装修。房地产投资四类里头，类指标在降低。而建筑安装在上升。一方面说明4万多亿到位资金大量扶持银行贷款，银行贷款同期下降56%。仍然在支撑。所以我们无法看到，一方面大家都喊日子不好过，而另一方面投资持续增长。很多增长是我们去年、今年把房子卖掉，而新开工相对增长减慢，如果新开工中扣除政府已经公布的700多万套保障性住房，我们商业和住宅值是下降的。
政府积极推行双轨制，98年我们就提出希望能同时兼顾双轨制，但那个时候没有人愿意听。结果是07、08年后增加保障性住房，用各种手段强制要求，形成补一个短板的时候砍掉另外一个短板，这是孟总的结论。从实际情况看，我们政策从来没有限制过对保障性住房的分配，而他偷偷变成某些公务员或者单位的单位福利。中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度，而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过。如果从中央各部委情况看，这些部委在分别用这种保障性住房制度获取的土地建设是大量的，如果按照十一五规划，土地供应情况，北京大概有73%土地被这些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京的大概不到8000多。包括我们看到的清华大学、北京大学1万套住房以及其他类似住房都占用大量土地，并获取了优惠政策而用的价格卖给了这些享有特权的人。这种双轨制度在现在情况下形成结果是不断增加了。保障性住房制度并没有停止过，而是用某种特权方式进行。而今天公开的保障性住房制度是否给我们老百姓真正可以享受到呢？这是一个问题所以今年我们提出政府报告要求今年完成1000万套保障性住房，我个人认为根本不可能。在博客上你们可以看到我的文章。温总理做了一个很严肃的批示，还挑出了我中间有几个错别字，用很多人力物力去答复能不能完成。现在建设部不提出完成1000万，改成1000万套开工。我认为今年及时开工1000万套，明年也完不成。我没有看到建设部最后对我这篇博客给出的答复，但是从我们竣工能力看，这里列举了到2010年我们全部峻工面积住宅6.12亿平米，1000万套保障性住房大概需要多少平米，大概需要竣工10亿万平方米，我们一年仅仅竣工8亿平方米，现在能不能竣工10亿平方米，如果大家说8亿一定能，那就意味着我们没有商品房供给。换句话说，明年下半年开始我们商品房供给就会处于极度紧张。有人问会不会取消限购，说保障房出来了就会取消限购，根本不可能，因为我们总供应量只有这么多。我们是丝毫没有能力在现在8亿情况下再增加10亿平方米竣工量。
核心问题，现在我们不是进入了一个无房时代，谁也不敢说自己没房，包括农民工，你只能说你住的房子小，改善就成为最核心的问题。我们基本上实现了户均一套，户均一套表示有人没有一套房，要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程。要真正进入到提高生活质量发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间。不依赖市场行不行？不可能。发达国家做不到。所以撒切尔把公共房全部卖了。发展中国家更不可能，我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题，谢谢！
任志强：调控已经误入歧途 房价真涨得很快吗
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