[摘要] 据报道，2011年上海土地交易市场首拍落幕，但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。网友们掀起继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
据报道，2011年上海土地交易市场首拍落幕，但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。网友们掀起继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
70年后房子会否成“空中楼阁”
有网友称，无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可将所售土地收回来，重新再卖一次。
70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，让人顿感振聋发聩。试想，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，现在的房价岂不是被严重高估，买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏？
“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快。
“自动续期”是“无偿”还是“有偿”
有网友分析称，《土地管理法》草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”。事实上，土地使用权续期问题并非因《土地管理法》修订而产生。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，第12条明文规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”，业主实为“承租人”，只不过是一次性支付30年到70年不等的租金而已。这一规定明显违背公平原则，因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈，八次审议方获通过的《物权法》终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
根据“上位法优于下位法”的原则，作为国家基本法律的《物权法》要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。但《物权法》所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”，还需明确“有偿”的计算标准。
公权决策不能把民意甩到一边
有网络文章认为，若不能公平合理地解决土地使用权的“70年大限”问题，本已饱受煎熬的房地产业将再受打击。房价本就高企，续期的费用无疑仍要列入房价。若是象征性地交费续期还好，一旦费用偏高，必将招致民怨沸腾。
与其将来面对激烈的社会冲突，不如尽早公开草案，引入立法博弈，并以此来争取更多的民意认同，防范潜在的社会风险。当务之急，立法机关应广开言路，面向社会 征 集 《 土 地 管 理 法(修 订 草案)》，对初选入围的草案不论制订者为何方，都应及时公开，供民众参与讨论。《土地管理法》修订不能再走“部门立法”的老路。
另有网友认为，出台“土地期满无偿收回”规定，事前应向社会公开信息，广泛听取民众的意见和建议，并在采纳民众合理建议、完善法定程序后才能实施。上海国土部门“不宣而战”的举动，与其说是一种来自出让人的风险告知，不如说是一种不公平，是违法。它的的不足，不在于它是否过于简单，而在于是否给所有参与土地交易的人发表意见的机会。
土地出让收入大幅地增长 对房价稳定并不乐观
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