[摘要] 号称为“史上最严厉”的房地产新政出台后，记者近日调查发现，房地产企业的融资成本随着政策的紧缩而冲至高位：民间融资的成本涨至月息3分，房地产信托融资成本由年初的11%左右上涨至15%以上。
号称为“史上最严厉”的房地产新政出台后，记者近日调查发现，房地产企业的融资成本随着政策的紧缩而冲至高位：民间融资的成本涨至月息3分，房地产信托融资成本由年初的11%左右上涨至15%以上。
同时，投向房地产市场的集合信托产品率也水涨船高，由年初的8%涨至9%以上，大约上升了1个百分点。
房企民间融资成本上升
浙江房地产开发商老张最近烦透了。在山东的一个项目进行了大约1/3时，他的公司临时决定更改规划，“我们想把目光放得更长远一些，把周边的土地也纳入开发范围，由原来的住宅社区，改为商住两用社区。”
新规划上马后不久，被认为“史上最严厉”的房地产新政出台。为此，老张最近在上海和山东之间来回奔波，为该项目寻找方便可行的融资方式。
“盘子已经铺开，这时资金链一但断裂，就只能烂尾。”老张称，“从银行拿土地开发贷款是不可能了，现在正在想办法和信托公司合作，发行集合信托产品募资；不行就只能找私募合作。”
照老张的说法，《每日经济新闻》调查发现，上述两种融资方式的融资成本均不菲。
记者从深圳一家投资咨询公司了解到，目前房企从私募拿资金的月息是3分(3%)，具体还要考察项目的风险和借款者的资质，贷款期限一般不超过半年，这相当于年化融资成本约为36%，远高于发行信托的成本。
同时，华融信托的一位项目负责人对《每日经济新闻》表示，银信合作叫停后，房企只能通过集合信托产品募资，成本呈上涨态势。
房企集合信托融资成本超15%
上述人士均称，“现在就算是资质好的企业，发行信托产品融资每年的成本也要13%，大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下来。”
至于信托融资成本上升原因，北京信泽金分析则认为，绝大多数信托公司面临着营销推介成本上升的难题，高额的营销费用势必要转嫁到融资方身上。
据了解，目前像老张这样的房地产开发商并不在少数。自2010年5月，银监会对土地开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷”原则，各家银行就开始压缩土地开发贷款；而随着近期传出的银信合作被叫停，房企通过单一信托曲线融资的模式也被切断。
“再加上市场有房地产新政笼罩，买房者普遍持观望态度，各地商品房成交量急剧下跌，使得房地产商靠自身经营获取现金流也变得困难起来。”
北京信泽金分析则认为，“在当前的政策环境下，信托机构对房地产和证券市场提供融资的能力正在受到各种约束，这种供给与需求的严重失衡也在加剧融资难度，势必将抬高整体的融资成本。”
集合信托产品大涨
调查发现，在房企通过信托的融资成本上升的同时，集合信托产品的融资成本也在悄然上行，目前较年初上升了一个百分点以上。
展恒理财公布本月新发固定类产品显示，在7月1日至5日发行的10款房地产信托产品中，预期年化率的一款已经达到10.5%，是由中信信托发行的投向东宸智地的3年期股权投资类信托产品，预计发行规模为4.4亿。
另有3款产品的年化率都达9%，还有一款接近9%，达到8.8%。这意味着当期发行的50%的产品年化率都在9%左右。
根据展恒理财此前的统计数据，2010年一季度，房地产信托产品平均预期年化率为7.52%，相当于这类产品的上升了1个百分点。
上述变化得到了业内人士的证实。“年初房地产信托产品的年化率约为7%、8%，现在相当于上升了一两个百分点。”华融信托的一个负责人称。
北京信泽金理财顾问有限公司的市场监测分析人士称，短期信托理财产品(例如≤2年的集合信托产品)的投资者年化率已进入9%~12%的区间，1年期信托产品已出现10%的预期年化率。
种种迹象显示，对于投向房地产市场的集合信托产品，单笔认购金额在300万元以上的投资者俨然是市场的“宠儿”，获得的年化率也较高。
华融信托一位项目负责人称，集合信托的特点是不通过大众媒体宣传，认购门槛一般为100万元，因此投资者大多是有实力的机构投资者。
“这类企业抗风险能力强，对风险的甄别能力也很强。在当前房地产调控的形势下，投资于房地产市场的信托产品率相应提高才能吸引这类企业投资。”相关人士透露。
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